籌備社區業委會遭遇“難產” 小區業主狀告主管部門

珠海旭日灣花園社區多名業主奔波三年，籌備業委會遭遇“難產”，由於不滿主管部門對社區面積的認定方式，業主們將該部門告上了法庭。有法律界人士稱，這是珠海首個因不滿業委會未能成立，選擇“民告官”的案件，在珠海業主群引起了廣泛關注。

雖然外地買房人多，“候鳥型社區”多，但珠海成立業委會的社區比例長期偏低，業委會成立難的問題突出。南都記者獲悉，珠海正在修改物業管理條例，降低業委會成立門檻。業主代表呼籲有關部門多提供指導，避免業主因缺乏經驗在籌備業委會的過程中走彎路。

居民稱社區頻發盜竊

籌備業委會“擱淺”的旭日灣花園位於珠海雞山社區，建於本世紀初，儘管不是老小區，但圍繞社區物業管理出現的問題，業主和物管的關係近年來越來越緊張，業主們自3年前開始籌備成立業委會。

業主王女士抱怨，社區環境不錯，但物業管理不到位，其2009年入住不久，家裏就發生失竊，自己還被歹徒打傷，後來警方要查看監控，發現社區監控幾乎都是壞的，“物管光收費，沒有管理和服務，因為治安問題，我曾跟物管多次溝通過，但因為沒有業委會，單個業主說話不算數，反映問題無人理會。”

受訪的多名業主證實了上述說法，稱最開始盜竊案只是偶發，業主們覺得是個案，忍忍就過去了，但2013年，社區盜竊案開始激增，警方調查取證時，因社區大部分監控一直損壞給破案帶來了很大難度，加上社區亂停車現場突出，業主反映多年一直沒有改進，業主與物管的矛盾開始激化。

這一年的11月，多名業主聯合簽名，向居委會提交申請書，要求籌備業委會。“如果社區物管管理服務到位，溝通順暢，我們不會走到這一步”，業主們說，社區物管幾乎都是開發商選定的，日常管理中首先維護的是開發商的利益，而不是業主的利益，導致社區業主在與物管溝通時經常碰壁。

投票面積未過半被叫停

但經過近三年的奔波，旭日灣花園業委會依舊“難產”。

“社區共有住戶1149戶，但入住率僅三四成，很多業主是北方人，冬天才過來小住一段時間，因為很少住，這些業主對於成立業委會沒有迫切的需求，”業主們稱，為了動員外地業主投票，籌備組想盡辦法，逐一打電話通知，好不容易舉行業主大會，不料卻因為社區專有面積的認定問題與主管的高新區公共建設局發生爭議，陷入停擺。

業主們稱，成立業委會需要達到“投票人數和投票面積雙過半”，在此次業委會選舉中，社區向所有1149戶業主發出了選票，收回有效票659份，有效票數已過半，有效投票面積8 .6萬餘平米，占社區約15萬餘平米的專有面積中同樣過半，符合業委會成立的條件，但主管部門將社區圍牆外的酒店、商場、幼稚園及會所，甚至一樓架空層等公共區域也都算作專有面積，導致社區面積被擴大，有效投票面積最終未能過半。

對此，高新區公共建設局表示，按照相關法律法規，社區專有面積應當以紅線圖為劃分依據，除了業主的房屋，社區酒店、商場、幼稚園及會所應當屬於物業管理區域內的專有部分，退而言之，即便按照業主的說法，社區專有面積依據已辦理確權手續的房屋及可銷售的車庫計算，總面積應為17.8萬平米，投票面積8.6萬餘平米，同樣未能過半，不符合成立業委會的法定標準，暫不予備案。

業主狀告政府有關部門

80多名業主代表並不認同，近日一紙訴狀將該部門告上了法庭，質疑被刁難，政府部門對社區面積的認定有誤。

針對珠海買房者外來人口眾多、很多社區屬於“候鳥型社區”、入住率不高的特點，珠海現行的《物管管理條例》為了降低業委會的成立門檻，出臺了“推定同意規則”，即有關社區的投票表決事項公告7日，業主未進行投票或未向業主代表提交書面意見的，除籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建築物及其附屬設施事項外，其餘表決事項，推定該業主表示同意參與投票的多數人的意見。

旭 日 灣 花 園此次成立業委會選舉是否適用推定規則成為了焦點之一。多名業主表示，此次投票收到有效票600多份，已經占到業主的半數以上，而按照推定原則，另外400多名沒有參與投票的業主也應視同“同意成立業委會”，加上這些業主的物業面積，投票面積已經過半。

對此，主管部門予以否認，稱適用“推定規則”的前提是，參與投票的業主所占專有部分的面積超過一半，但此次選舉中，投票面積未超過一半，因此不適用“推定規則”。

一審二審敗訴

該案歷經一審、二審，均以業主敗訴告終。珠海市中院近日在二審判決中認定，根據相關法律法規，社區圍牆外的酒店、商場、幼稚園及會所屬於開發商，與社區業主共用物業設施設備，由同一家物業管理公司統一提供物業管理服務，因此屬於社區專有面積，共17.8萬餘平米，社區業主有效投票面積8.6萬餘平米，並未過半。

法院同時認可了主管部門有關不適用“推定規則”的解釋，稱由於投票面積未過半，涉案選舉不具備適用“推定同意”的原則，主管部門認定選舉未達到成立業委會要求，暫不予備案的結論正確，駁回業主們的上訴。

盡 管只差3000平米就能成立業委會，但業主們表示，由於社區僅開發商擁有產權的地下停車場、酒店、商場等物業面積就有2萬多平米，開發商又一直反對成立業委會，業主們要另外爭取3000平米的投票面積並非易事，“按照規定，我們只能重新選舉投票，這意味著之前的努力打了水漂，又要從頭開始。”

珠海修法降低成立業委會門檻

南都記者獲悉，目前珠海成立業委會的社區比例約為兩成，低於上海80%和全國30%的平均水準，另一方面隨著法制意識的增強，業主與開發商、物業公司的矛盾糾紛進入高發期，業主對成立業委會的需求日益強烈。

珠海市法制局表示，今年已對原有的《物業管理條例》進行修改，針對社區業委會啟動難、成立難的現狀，新的條例草案大幅降低了門檻，原來要求社區交付面積達50%，且20%的業主聯名方可啟動成立業主大會的程式，修改後，上述兩個條件只需具備一個，就可發起成立業主大會，同時增設“首套房屋出售交付使用超過2年，交付使用的建築面積達到該區域建築物總面積的30%以上”的設立條件，門檻明顯降低。

針對成立業委會需“雙過半”的要求，相關人士表示，“雙過半”的表決規則是《物權法》的明文規定，屬民事基本制度，地方立法無權變通。

業主呼籲政府多提供指引

由於“候鳥型社區”眾多，珠海成立業委會的社區比例長期偏低，籌備中“卡殼”擱淺的案例也不鮮見。多名受訪的業委會負責人和業主代表均表示，業主缺乏經驗和政府部門有效的指導是最大的“痛點”，以至於在籌備業委會的過程中頻頻走“冤枉路”，甚至功敗垂成。

除了旭日灣花園，另一個“候鳥型社區”海怡灣畔也遭遇了同樣的難題。業主們反映，早在2010年，業主們就花了兩年時間籌備業委會，但因沒有經驗，操作時狀況頻出，“我們本來自己推選出籌備組組長，事後才發現應由鄉鎮政府代表擔任，社區最早成立的籌備組組長和籌備組無效，在投票時，業主們不知道要挨個上門作動員，現場收集投票，選擇給業主郵寄選票，結果很多選票寄出去就沒有了回應，最終開箱驗票發現票數不過半。”2012年籌備失敗後，海怡灣畔業主今年重振旗鼓，又成立籌備租選舉業委會。

華髮新城業主委員會主任陸星洲表示，該社區第一次籌備業委會時也因為收票沒投票和對代投票有爭議等原因導致業主大會籌備“流產”。該社區歷時9年才成立業委會。

“我們社區成立業委會也花了8年，”銀石雅園業委會主任劉本高說，社區業主同樣因不滿物業公司的管理，自2005年開始籌備業委會，一直到2013年才成立，其間因為不懂怎麼籌備業委會，做了大量無用功，“我曾和一群熱心業主花了一年半湊集簽名，但送上去才被有關部門告知簽名格式不對，只能重搞，又多花了一年，如果相關部門能提前告訴我們正確的格式，就能少花一年多時間。”

旭日灣花園業主王女士也感慨，因為缺乏指引，成立業委會的過程中吃了很多虧，如社區在投票時，業主們最初並不知道社區面積多大，也不清楚社區圍牆外的商場、幼稚園等也屬於社區專有面積，因此在寄送投票時，只面向社區業主，壓根就沒有通知商戶，“如果一開始有關部門就能提前告知，業主們就能早作準備，提前給商戶做動員，或許又是另外的結果，如今要重新投票選舉，無疑將花費業主大量的時間和精力。”
    劉本高說，業委會是社區業主自治的公益性組織，希望有關部門多提供幫助和指引，避免業主因為缺乏經驗，走冤枉路，浪費時間。

矛盾源起

業主們稱，成立業委會需要達到“投票人數和投票面積雙過半”，在此次業委會選舉中，社區向所有114 9戶業主發出了選票，收回有效票6 59份，有效票數已過半，有效投票面積8 .6萬餘平米，占社區約15萬餘平米的專有面積中同樣過半，符合業委會成立的條件，但主管部門將社區圍牆外的酒店、商場、幼稚園及會所，甚至一樓架空層等公共區域也都算作專有面積，導致社區面積被擴大，有效投票面積最終未能過半。