樓市尖峰:異地炒房團再活躍迹象 房價上漲存三推手

杠杆與庫存水平的錯配也是本輪房價大漲的原因之一。其中，供求關系緊張、房價較高的北京和上海卻是目前貸款利率折扣力度最大的地區。記者了解到，目前北京首套房商貸折扣有所降低，從原先的83折略有上升，但仍然處于85折的較低水平。濟南、武漢等省會城市，首套房商貸折扣大約在9折到9.5折。而在去庫存壓力最大的三四線城市，首套房商貸基本處于不打折的水平。若考慮到北京、上海流行的消費貸和房抵貸中可能有相當部分進入了樓市，京滬樓市的實際杠杆要高得多。

今年以來，流動性總體趨于寬松，債券、信托等金融産品收益率下滑，加之實體經濟回報率下行，高收益産品剛性兌付逐步被打破，資金對低風險高收益資産需求得不到滿足，“資産荒”隨之出現。房地産尤其是一二線城市的房地産成爲大量資金追逐的標的。

此外，先入市者的財富效應也吸引了更多的後來者。在一些供應有限的地區，供需關系失衡，導致房價上漲。

熨平情緒期待組合拳

在房價上漲的背景下，看空的聲音越來越小，惜售現象層出不窮，這又進一步推高了房價。

鄭州作爲本輪房價上漲的城市之一，出現了一手房和二手房房源同步枯竭的怪現象。記者了解到，目前鄭州新盤最火的區域當屬鄭東新區，熱門樓盤往往一出即是“受捧”。新房市場情緒也傳遞到了二手房市場，熱門地區二手房房源緊缺。鄭州本地人楊先生對記者表示，近期本來打算購買一套二手房用來自住，可是小區裏竟然一套二手房都沒有供應。“並不是沒房可賣，而是賣家認爲房子還要漲價，捂盤惜售的心態嚴重。這加劇了買家的恐慌性情緒。”楊先生說。

北京的數據也顯示市場情緒有逐漸陷入恐慌的迹象。雲房數據市場分析師對記者表示，北京月度房價環比數據顯示，今年以來房價大幅上漲並非是線性上漲，而是經曆了多個階段，其中市場預期對房價走勢作用十分明顯。這位分析師表示，今年1-3月是北京房價的加速上漲期，當時在深圳、上海房價大漲以及各種利好因素的帶動下，北京出現恐慌性購房，賣方紛紛上調挂牌價格，房價快速上漲。進入4月，隨著深圳、上海先後出台嚴格的調控政策，購房者逐漸趨于理性，房價漲幅收窄，這一趨勢維持到了7月。但進入8月，受投資性需求帶動，購房者追漲情緒加劇，市場再度升溫，價格明顯回升。

中介的感受則更加直觀。鏈家地産經紀人對記者表示，在市場上行的趨勢下，買家買漲不買跌的心態嚴重。小區內只要有一套房漲價並順利成交，後續房源的價格只會比之前的價格高，漲價也就順理成章。整個小區乃至相關區域的房價就上去了。

張大偉認爲，解決當前部分城市樓市高燒的問題要從三個角度來著手：降低資金潮；增加優質資産；化解購房者恐慌情緒。這三個方面都需要政策發力。信貸不能只投到房地産中，應引導其進入實體；房地産去庫存也不能只去一二線的庫存，銀行對三四線城市應加大優惠力度。同時，還應當增加重點城市的土地供應。“必須要給市場一個平穩的預期，從而有助于爲市場降溫。”張大偉表示。

“在正常的市場中，看多和看空的差距大致相等，即使這樣，其微小差異的長期積累也會導致市場波動，從而形成周期。從目前的房地産市場看，盡管總體風險仍然可控，但多空差異在日益擴大，整體看多的趨勢越來越強烈。這種現象值得警惕。一旦看多力量呈現壓倒性優勢，市場的泡沫會急劇放大。”中國 建設銀行 高級研修院劉旌表示。(記者 張玉潔)