胡敏：把握房地產市場調控力度 實現房地產合理調控

當前中國經濟壓力大，L形走勢處在緩慢探底期。在此大背景下，與宏觀經濟形勢緊密相連的房地產市場矛盾凸顯，高价地頻現，離婚買房等新聞成為人們關注的熱點話題。

此輪房價上漲的原因

住房作為消費品最重要的是居住功能，而現在卻逐漸成為一種投資工具，其深層次的原因是什麼？房地產背後凝聚了大量的貨幣，附著了龐大資金鏈，很容易在資本市場上變成資本性產品與金融工具聯繫起來。而這一輪房價漲幅大，速度快的原因是多重的。

首先，貨幣發行量加大。從國際環境來看，2008年從美國開始的金融危機波及到全世界，直至今日主要發達的經濟體仍然復蘇乏力。為了刺激消費，拉動經濟運行，美國從2008年開始執行量化寬鬆政策，已經對世界經濟產生了很大的影響。隨著中國經濟全球化的腳步加大，中國與國際的經濟貿易往來相互交融，西方國家的貨幣政策必然對中國經濟產生影響。西方經濟體發行貨幣，助長了中國加大貨幣發行量。2002年，中國的貨幣供應量M2僅有18.3萬億，而今年已經接近150萬億(央行數據顯示，今年僅前半年M2已經超過149萬億中新經緯注)。在商品市場中，貨幣量始終要與商品的價格相對等，因此貨幣供應量的增加勢必帶動商品價格的提高。而房地產作為消費品的一種，也在商品價格提高的過程中水漲船高。

其次，貨幣追求保值增值的屬性通過房地產市場釋放。房地產市場今天出現的種種矛盾，恰恰是中國經濟從過去高速增長進入中高速增長的必然表現。發展方式的轉變、經濟結構的調整、資源配置的不合理等綜合因素，導致實體經濟的投資回報率越來越低，大量資金開始在市場上尋找投資對價物。而房地產的保值增值相對較好。尤其是主要的一線城市，人才、資源集聚，房屋購買力大，因此大量資金進入一線城市的房地產市場，房屋從消費品變成投資品，成為資本的最佳投資途徑，恰恰是資金在市場中的理性選擇。

供給側結構性改革提出了五大任務“三去、一降、一補”，即去產能、去庫存、去杠杆，降成本，補短板。其中去庫存主要是解決三四線城市房地產供過於求的問題。由於三四線城市人口增長緩慢，居民收入偏低導致購買力不足，需求減少，加上此前房產商在三四線城市的供應量不斷增加，因此積累了過多的庫存。中國人民銀行負責人在年初表示，全國近7.2億平米庫存房屋中，70%存在於三四線城市，現在一時難以消化。今年年初，許多三四線城市為了刺激去庫存採取了降低購房首付款等多項舉措，隨後，房地產市場寬鬆的政策預期傳導到一二線城市。年初，以深圳、上海、北京為代表的一線城市城市開啟新一輪猛漲。受此影響，其他一二線城市房價的心理預期提升，從而打開了諸如南京、杭州、蘇州等其他一二線城市房價的上漲空間。購房者產生了“財富效應”，追漲心理明顯增加。大量的資金在房地產市場追逐利潤，從心理和資金上都形成了正向的上漲迴圈，房產成為資本市場具有保值增值屬性的投資品。從根源上來看，政策實施的結果與制定政策的預期出現了背離，顯露了經濟運行中的許多矛盾。