北京萬科欲通過推出衆籌模式 解救“地塊全面自持”

針對自持70年地塊，北京萬科將通過推出“衆籌”的模式來實現項目的開發及運營。

面對備受關注的“限房價、競地價”全面自持70年的四宗地塊，12月5日，獨中“兩元”的北京萬科對新京報記者透露了將通過推出“衆籌”的模式，尋找夥伴企業來實現項目的開發及運營。目前這也是競得此類地塊後，首個對外發聲的企業。

12月1日，北京市國土局官網對外公示了首批“限房價、競地價”地塊出讓結果，其中萬科以50億元拿下海澱西北旺鎮18號地；同一區域的19號地，也被萬科住總聯合體以59億元競得。值得一提的是，這些地塊均由開發商100%自持，所建成的商品住房將全部作爲租賃住房，不得銷售；而根據最新的意見和通知，三宗土地的持有年限與土地出讓年限一致，爲70年。

根據北京萬科的衆籌方案：“我們將選擇一些衆籌的夥伴企業，幫助他們關注員工的居住等生活問題。我們會爲這兩個地塊建立相應的衆籌平台，把項目分成衆籌夥伴企業能夠接受的份額，同時又嚴格禁止分割爲以戶爲單位份額，例如一個住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作爲最小衆籌份額。北京萬科將會作爲主要業主方負責房屋建設和配套引進；參與衆籌的企業則在早期進行衆籌投資，同時向北京萬科提交相應的衆籌項目運營費用，在項目建設完成後企業員工可租賃相應房源，租金再由衆籌平台直接返回相應企業，北京萬科則負責爲社區提供高效便捷的物業管理和配套經營服務。”

關于這種模式的應用是否能取得好的收益和效果，新京報記者咨詢專業人士對此進行了分析。

■ 分析

1 尋找合作夥伴難度大

受到開發經驗不足、租金收益的現金流模式和銷售型物業的現金流模式不匹配等多方因素影響，對于地塊全部持有的成本之高已經成爲業內外的共識。不少業內人士認爲北京萬科“衆籌”是對于自持型物業的全新嘗試，是一招“好棋”。但有更多的人認爲“不管什麽棋，能掙到錢才能算數”。一位業內人士對于萬科的衆籌模式評價道，萬科自持的是住宅，和一般的辦公、商業項目相比區別太大了，按照萬科的想法，是要把住宅部分作爲“高精尖”企業的員工宿舍，並且標准還不低，如何找到這樣的合作對象就是首先擺在面前的難題。

中原地産分析師張大偉測算，按照這4宗地塊的建造體量及各類成本，簡單計算一套衆籌60平米70年持有物業的成本價格大約在300萬。這樣的體量和資金儲備，對于一般的企業都不是小數字。

2 衆籌模式引爭議

同策研究中心總監張宏偉在接受新京報記者采訪時表示，從政策層面對于房地産衆籌趨緊，這是一個剛性的標准，目前多地已經針對互聯網及金融平台的房産衆籌叫停。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進認爲，衆籌模式也涉及相關融資的政策，換句話說能否獲得審批這個是有變數的。他進一步指出：“衆籌的一個前提是後續相關參與的企業會讓相關員工入住，那麽這又有點變成集體宿舍的感覺，房源的優先選擇權不是普通租賃者，而是特定租賃者，這似乎和原先的租賃政策有點偏差。”

中國房地産衆籌聯盟常務副秘書長馬甯對此表示了不同的看法，“衆籌本身不是目的，是很好的工具，至于怎麽用，每家企業都有不同的想法。”他進一步指出，萬科很早就是衆籌的實踐者，有成功案例，按照萬科對于自身城市運營者的定位來看，可以引用非常多的資源來對後期的成本進行平衡。

3 收益分配比例不確定

另一個頗具爭議的點在于，合作夥伴對于北京萬科衆籌理念的認同度。一位不願具名的業內人士對記者表示：“不光是實力問題，做企業，任何事都得有利益驅使，萬科這個項目全面自持，看不出對其他企業合作的吸引力在哪裏。”該人士指出，不管是通過給予固定的收益保證，還是相應的股權作爲回報，都有不確定因素。

張宏偉也表示，如果政策允許的前提下，衆籌給予投資者的投資回報是多少，同時，對于萬科自身而言還有多少投資回報收益，這些都需要打問號。

另有業內人士稱，在合作對象選擇的過程中，相關租賃需求的企業可能也會受到員工離職、員工不認可此類租賃模式的影響，後續租賃的空置率可能還會比預期的高；另外合作對象談判時間過長，甚至會影響物業的建築設計等，這可能會增加各類不確定性因素。(記者 李捷)