傅克友：房地產市場調控還在路上 調控預期才是關鍵

　　經濟數據絕不是冷冰冰的數字，它飽含著市場參與者的情緒變化和各種預期。特別是當下的房地産數據。

　　國家統計局18日發布3月份70個大中城市住宅銷售價格數據。數據顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、6個城市環比下降;70個城市中一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅持續回落，18個城市環比下降或漲幅回落，其他城市環比漲幅略升。

　　從數據上看，樓市調控政策無疑取得了一定成效。最明顯的是一線和熱點二線城市房價漲幅得到了控制。這是一個喜聞樂見的成果。

　　當然，這樣的調控成效未必就足夠令人滿意。因爲70個城市中，只有8個城市新建商品住宅價格比上月下降，房價整體趨勢還是在上漲途中。另外，三線城市新建商品住宅價格同比漲幅在擴大，3月份比2月份擴大0.4個百分點。這是一個新趨勢。

　　如果說樓市調控取得了一定成效，那麽也還是短暫的成效。在這個短暫的成效裏，還看不到房價穩定、降溫的長期趨勢。因爲房價的長期趨勢，源于市場各方參與主體的預期。如果預期沒有改變，房價走勢就難以改變。

　　畢竟，所謂樓市調控就是調控預期。在很大程度上，預期有沒有改變、如何改變、改變多少，是樓市調控成敗的關鍵。

　　樓市調控的現有成效其實是需求調控，即通過限購政策取得的。去年9月30日以後，針對部分地區房價上漲的情況，地方政府相繼出台了一些調控政策。今年3月份，爲了抑制房價過快上漲和防範風險，各地又進一步增加了一些調控措施。限購就是限制需求，成效當然很直接。

　　但是限購未必能夠改變人們對未來房價和總體房價的預期。相反，很多人相信，限購總有結束之日。而限購結束之日，可能就是房價反彈之時。就像彈簧，壓制越厲害，到時候反彈越凶。同時，如果一線城市和熱點城市限購，那麽三線、四線城市商品房就會成爲資本追逐之地。

　　就從需求來說，3月份單月，住戶部門中長期貸款(主要是居民個人房貸)增加4503億元，較上月多增699億元，也高于上年同期的4397億元。這是三四線城市銷量依然保持高位所致。熱點城市收緊政策後，資金順理成章流向三四線城市。如果沒有看好未來房價的預期，資金顯然不會這樣湧動。

　　當然，這也可以看作是樓市調控的一個目的，抑制一線城市和二線熱點城市的房價，並將資金趕到三四線城市消化庫存。

　　從住房的供給側來說，雖然樓市調控進一步加碼，但一季度房地産投資比1~2月份加快了0.2個百分點，比去年全年加快了2.2個百分點。

　　怎麽理解這種現象?很簡單，說明開發商的預期並沒有真正改變，他們依然長期看好樓市，否則不會加大投資力度。

　　當然，這裏也要分兩個方面看。一方面，供給的增加會平衡需求，抑制房價過快上漲。這就是爲什麽住建部和國土資源部要下發通知，加大一些熱點城市的土地供應。土地供應的增加帶來了投資的增長。另一方面，需求的旺盛和長期看好市場，也推動投資的增長。

　　這裏的關鍵在于，是前者更多一些還是後者更多一些。如果前者更多一些，可能會降低開發商的預期;後者更多一些，則會繼續增強開發商的預期。

　　從長期來看，住房的供給能夠壓倒需求，才能改變樓市預期。如果住房供給者和需求者的預期都沒有發生根本改變，就會形成相互促進、相互激勵的結果，樓市調控的效果就會大打折扣。

　　有人樂觀估計，由于新一輪調控措施是3月17日以後陸續出台的，對于房價和其他房地産方面指標的影響，有可能在4月份以後陸續顯現。但樓市調控的效果到底怎麽樣，恐怕還得依賴于預期的調控。

　　另一個比較難以逆轉的預期是，一線城市和熱點二線城市的吸引力是巨大的，具有集聚效應、規模效應，而同時它們又是稀缺的。這種城市格局和稀缺性在短期內難以改變，如果三四線城市的房價都在水漲船高，一二線城市的房價在未來很可能又會順水推舟、再上層樓。如何應對這樣的預期，可能是下一輪樓市調控的艱巨任務。