(匿名)

買過房的人幾乎都曾經曆過面簽時銀行信貸員會問的一句話“你想貸款多少年?”，對此不少購房者都會瞬間疑問起來，房貸不都是選最長年限的嗎?然而，根據政策和購房者經濟實力不同，房屋貸款的年限也會有所不同。那么，到底房屋貸款的年限都受哪些因素影響呢?

因素一、貸款人年齡

在申請辦理個人住房貸款時，借款人的年齡是重要的審核因素。年齡越小，其貸款年限越長;反之年齡越大，貸款年限則較短。按規定，年滿十八周歲(男性最高60歲，女性最高55歲)都可以申請辦理個人住房貸款。一般來講，貸款期限與借款人年齡之和不得超過65歲(或70歲)，不同地方不同銀行的規定略有不同。

因素二、房齡

在購買二手房時，貸款年限會受到房屋年齡的影響。房齡是從該房屋竣工交付之日開始算計算，一般情況下，房齡越老，貸款年限就越短。

因為二手房是按照評估價來計算貸款額的，評估價則是根據當時的市場情況，通過專業的評估機構對房產價值進行評估而計算出來的。一般房屋年限越長，評估價可能越低。老房子在申請二手房貸款時，貸款金額一般會隨著房齡增大而相對降低，貸款年限也是如此。

因素三、房產性質

不同性質的房產，貸款的最長年限會有所不同。就像普通住宅、商業項目、廠房等這幾類房屋如果申請貸款的話，其最長的貸款年限都是不相同的。當然，對於這方面的相關規定，不同的銀行也有不同的政策。

因素四、土地使用年限

在申請房貸時，大多數人比較關注的是房子的房齡，很少有人會注意房屋的土地使用年限，以為房齡和土地使用年限沒什么區別。其實土地使用年限和房齡是不同的，土地使用年限是從開發商最早拿地時開始算起的;而房齡則是從房屋竣工驗收合格到交付使用之日起計算的，因此房齡通常要小於土地使用年限。

目前大多數銀行的規定都是要求貸款年限小於土地使用年限，然而不同的銀行的規定也不相同，購房人在貸款前最好咨詢貸款銀行對土地使用年限的相關規定，查清所購買房屋的土地使用年限還剩多少年，以免所購房屋因為土地剩餘的使用年限少而影響自己的貸款年限，增加自身的還貸壓力。

因素五、貸款人還款能力

在貸款買房時，銀行會讓購房人提供收入證明，收入證明能直接反應借款人的還款能力，它是銀行決定是否批貸的主要參考內容之一。通常情況，銀行會要求借款人收入證明上的月收入是其月還款和其他負債之和的兩倍以上。

因素六、貸款利率變化調整

貸款利率不是固定不變的數值，貸款利率會影響房貸期限。舉個例子，2015年央行進行了5次降息，五年以上的商業貸款基准利率從6.15%降至4.9%。商貸基准利率降低的情況下，房貸的年限越長，大家覺得越合算。

假如遇到央行提高商業貸款基准利率，購房者用於還房貸的月供也會隨之增加，在這種情況下，有資金儲備的借貸人可能會選擇縮短還貸年限來減少貸款利率上升所帶來的損失。