樓市去庫存新政遭遇現實尷尬 投資集中轉至北上廣深

　　2015年底，中央經濟工作會議正式確立房地產“去庫存”基調，各地房地產寬松政策隨後接連出台。“支持農民進城購房”也成政策著力點，不過，《經濟參考報》記者了解到，這些措施雖然在一定程度上提振了市場信心，但依然面臨諸多現實的“尷尬”，這包括一些地方人口持續外流，樓市價格高企等。業內人士指出，未來樓市去庫存難度仍然較大，且風險系數不斷提升。

　　新政頻出欲破庫存難題

　　我國房地產庫存壓力一直未減。最新數據顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米再度增加，這意味著，在去庫存一年後，我國房地產庫存並未能如預想，再增近萬億。

　　近期，海南、遼寧、福建等省紛紛出台相關調控細則，以加速樓市去庫存。

　　日前，《海南省人民政府關於加強房地產市場調控的通知》決定，從2月23日起實施“兩個暫停”，即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓)及產權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。

　　《通知》指出，將對履行房地產市場調控、消化庫存主體責任不力、效果不明顯的市縣，海南省政府將對市縣政府主要負責人和分管負責人進行約談和問責。

　　無獨有偶。25日，《遼寧省人民政府辦公廳關於化解房地產庫存的若幹意見》要求，力爭用2至3年時間將房地產庫存調整到合理水平。其中，對於庫存嚴重的地區，暫停供應房地產開發用地。已供應、未開發的房地產開發用地可申請轉換用途或調整商住比例。同時，鼓勵農民進城購房。全面推進居住證制度。推動居住證持有人享有與當地戶籍人口同等的住房保障權利，將符合條件的農業轉移人口納入當地住房保障范圍。

　　日前出台的《福建省人民政府關於化解房地產庫存的若幹意見》也提出，要加大合理購房消費支持力度、支持農民進城購房、打通庫存轉換通道等八條意見，要求各地應結合實際，按照“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”原則，制定更具有針對性的實施意見，化解房地產庫存。對於非住宅庫存特別是商業辦公庫存明顯供過於求的市、縣，要暫停商業辦公用地供應。

　　對於樓市庫存高企的困局，國務院發展研究中心副主任王一鳴表示，按照2015年全年銷售面積測算，目前中國房地產庫存消化需6至7個月;如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫存消化需5年零9個月;加上大口徑待開發面積，庫存消化需6年零5個月。商業用房和辦公用房去庫存壓力更大，按最寬口徑測算，將達10年10個月。

　　投資集中轉至北上廣深

　　《經濟參考報》記者了解到，目前來看，房企方面投資集中至北上廣深四個一線城市和部分重點二線城市。多數三四線城市開發商的一些項目已經不賺錢了，正在遭遇多重“尷尬”。

　　泰禾集團董事長黃其森表示，目前絕大多數三四線城市不僅庫存很高，還面臨人口持續流出壓力。因此從2015年開始，泰禾放棄了激進的拿地方式。“我們現在投資開發已非常審慎，只在適合的城市、拿適合的地塊，人口流入大城市的趨勢在短期內無法逆轉，因此泰禾將主要布局一線城市，以及杭州等二線經濟發達城市。”據悉，泰禾集團2015年共拿下六宗地塊，全部位於北京、上海、深圳、杭州。

　　旭輝集團董事長林中也認為，由於牽涉到產業布局等多方面因素，如醫療、教育等問題並非在短期內可以解決，因此全國重點城市房地產開發熱的趨勢難以改變。“今後只會在全國25個重點城市投資開發。未來，一、二線城市的交易量約占全國所有城市交易量的45%。”

　　多位接受《經濟參考報》記者采訪的房企負責人均表示，在庫存高企的城市，房地產有效需求較一線等重點城市相比較少，價格敏感度更高，降價、轉售為租、兼並重組等的政策落地“有點難”，遭遇現實“尷尬”：

　　尷尬一：開發商想降價，但土地成本及行業稅費居高不下。“現階段除一線城市外，大部分中小房企的利潤已較低，實際降價空間並不大，對於對價格敏感的‘新市民’來說，僅小幅下降的房價仍是難以承受的，因此降價去庫存的難度仍然較高。

　　尷尬二：想轉售為租，規模化經營卻成本高、收益低。租賃市場曾被房企視為未來房地產轉型的一大藍海，然而，記者調查發現，租賃市場的規模化經營並不容易。目前標杆房企中只有萬科在“試水”。