中國樓市降溫趨勢確立背後 房地產“支柱”地位告急

　　2016年上半年國民經濟咝星闆r已經揭曉。初步核算，上半年國內生產總值340637億元，同比增長6.7%。二季度增長6.7%，增速與一季度持平。其中，第三產業同比增長7.5%，占GDP的比重是54.1%，服務業仍然是支撐經濟穩定增長的主動力。值得注意的是，房地產市場經曆了今年1-4月的火熱局面後，5月已經開始降溫。另外，受股市成交量大幅下降以及M2增速放緩的影響，上半年金融業對GDP增長貢獻下降，金融業不變價的增長速度為6.7%，相比去年也有所回落，對GDP增長的貢獻率在9%左右。

　　隨著70大中城市房價數據的發布，經曆了短暫热闹之後的房地產市場，降溫趨勢正式確立。

　　根據國家統計局的數據，2016年6月，全國70個大中城市的新建商品住宅價格平均環比上漲0.73%，漲幅連續兩個月縮小。此前公布的數據顯示，上半年的房地產投資增速、開竣工面積增速、銷售增速同樣連續兩個月收窄。

　　“降溫趨勢確立”是各大機構對該組數據的一致解讀，且在需求出現透支性釋放、政策難以繼續松動的情況下，下半年市場恐難以再度升溫。

　　作為國民經濟中實質上的支柱產業，房地產市場從2015年年末開始進入升溫周期，並在穩定經濟增長方面起到了重要作用。但隨著供需基本面的徹底反轉，這種作用的弱化趨勢已經不可避免，並可能影響到地產股在資本市場的權重。分析人士指出，這也將對嚴重依賴房地產業的經濟增長模式帶來考驗。

　　多項指標連續下滑

　　國家統計局18日發布數據顯示，2016年6月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市有55個和48個，分別比上月減少5個和1個。房價下降的城市數量則有所增加。

　　根據中原地產的統計，隨著房地產市場的升溫，70大中城市新建商品住宅價格自去年11月開始出現上漲，到今年4月，漲幅達到1.06%的高點。但5月和6月，該項指標連續出現下滑，6月的漲幅為0.73%。

　　這種變化趨勢同樣體現在其他指標上，統計局的數據顯示，過去兩個月間，全國房地產開發投資增速、新開工面積增速、商品房銷售增速均出現明顯下滑。其中，房地產開發投資增速從高點的7.2%降至6.1%;新開工面積增速從21.4%降至14.9%;商品房銷售面積增速從36.5%降至27.9%，銷售金額增速從55.9%跌至42.1%。下降幅度不可謂不大。

　　“本輪市場銷售的周期性的高點已過。”廣發證券指出，銷售端的頹勢還會傳遞到投資、開工等其他指標上，造成數據整體下滑。

　　中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，導致近期市場降溫的主要因素，一方面在於市場需求在前期出現透支性釋放，後續釋放乏力;另一方面，政策層面總體“去杠杆化”，且個別熱點城市出台更為嚴厲的收緊措施，進一步抑制需求。

　　7月14日，廈門市房管局確認了新的房貸政策。該城市亦從7月15日起，全面提高貸款購買住宅的首付比例。至此，除四個一線城市外，被稱為“房價上漲四小龍”的南京、蘇州、合肥、廈門也均出台了調控政策。

　　張大偉指出，在因城施策的思路下，預計未來其他房價漲幅較大的城市也會出台類似的政策。他還認為，政策因素是導致本輪房地產市場升溫的主因，因此這些收緊的措施也將極大地抑制市場成交。

　　值得關注的，還有房企的態度。據悉，上半年大部分房企的銷售規模出現明顯增長，並完成全年任務的半數以上。因此，除非其項目分布在三四線城市，否則房企的降價動力不足，這也將在很大程度上抑制市場成交。

　　按照廣發證券的預測，今年全年全國商品房銷售面積15億平方米，同比增長17%;金額11.4萬億元，同比增長30.4%。投資方面，預計全年房地產開發投資額10萬億元，同比增長4.9%。中泰證券的觀點更為悲觀，該機構認為，預計全年地產投資增速為4%，而年末單月同比增速將可能降至2%。