中國房地產稅曆時十三年仍未出台 難點究竟在哪裏？

　　另外，劉桓還建議說，我國的房地產稅不能照搬國際經驗，要根據中國國情，設定一定的免征額。

　　2011年上海和重慶的房產稅試點方案，皆有免征條款：上海本地戶籍居民人均60平方米免征，重慶對於新購房100平方米免征。

　　“根據上海的試點經驗，免稅面積設定為人均60平方米比較合理，這樣對於3口之家來說，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用繳稅。”劉桓告訴《中國經濟周刊》記者。

　　對於免征額和稅率，目前官方並未透露出任何信息。當下，大家討論較多的是出台房地產稅是否能夠替代土地出讓金。

　　中短期內，房地產稅與土地出讓金並行不可避免

　　征收房地產稅是世界慣例，這可能是該稅種立法最具說服力的理由。

　　不過，原國家稅務總局副局長許善達曾指出，中國的房地產稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，這在國際上難以找到借鑒先例。

　　在土地國有的條件下，我國地方政府的財政收入多年以來嚴重依賴土地出讓金。公開數據顯示，2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，相當於2014年上海全市公共財政收入的38.47%(土地出讓金收入不包括在公共財政收入之內)。

　　目前業內普遍認為，房地產稅取代土地財政是合理的，也是大勢所趨，未來將用房地產稅替代地方政府的賣地收入，成為地方政府的收入來源。

　　房地產稅果真能扛起這面大旗嗎?

　　財政部公布數據顯示，2014年全國土地出讓金收入約40480億元，超過了4萬億元。如果這4萬億不征土地出讓金，而是改征房地產稅，也就意味著讓買房人來承擔這4萬億，能承擔得了嗎?

　　以上海為例。據上海市國稅局公布的數據，上海2014年房產稅收入約99.9億元，除去商業、辦公、酒店等多種物業，試點的住宅房產稅只占其中較小　的一部分。這個數據是多少呢?上海預算草案報告公布的房產稅征收為27.6億元。另據中國指數研究院數據，上海市2014年土地出讓金征收1766.79　億元。簡單計算，房地產稅僅占土地出讓金的1%,兩者差距確實比較大。

　　“如此情況下，讓房地產稅去充當土地出讓金，地方政府能不能做到我表示懷疑。”劉桓說。

　　汪德華則認為，如果稅制設計上有一定的免征面積，自然是不能指望房地產稅能夠完全取代土地出讓金。

　　“從根本上說，目前還需明確房地產稅的功能定位，功能定位決定稅制設計。”汪德華告訴《中國經濟周刊》記者，房地產稅采取設定一定免征面積的稅制設　計，比較符合中國國情。這也意味著其功能定位是調節房地產市場。“中短期內，恐怕房地產稅與土地出讓金並行是不可避免的選擇。長期來看，可以考慮將房地產　稅推行與土地使用權70年到期問題掛鉤。在70年期限到期之後，繳納房地產稅就可以永續使用。