地産商天價拿地找到借錢新路子 債券市場成重要來源

值得一提的是，融信還通過入股險資，以圖打通新的融資渠道。4月25日融信公告與京東方科技、平潭國有資産、平潭投資及北京旋極訂立發起人協議，將成立合營公司，以用于中國經營保險業務。同時，各訂約方各持有合營公司的20%股權且將以現金注資4億元，最終出資總額爲20億元，將用于應付合營公司的營運資金需求。近期，恒大和寶能通過保險資金在二級市場上瘋狂舉牌，融信或許將很快成爲該模式中的一員。

分析

融信不計成本拿地的邏輯是什麽？

然而，令市場感到困惑的是，雖然融信不斷借債，其資産負債比率不升反降，2014年資産負債率是96.74%，2015年大筆發債後，資産負債率反而減到了85.42%；淨資産負債率的變動則更大，2014年的1541%減到了2015年的247%。

融信2015年年報顯示，融信的貨幣資金增加了21億元，有息借款減少了約8.86億元，資産淨值從2014年的10.29億元變成了2015年的50.72億元，增加了40億元。其資産淨值幾乎翻了5倍。有業內人士分析，在2014年融信幾乎沒有拿地的情況下，其通過大幅提高土地評估值，從而提高淨資産來降低負債比例。

負債比率的降低導致了公司更好的投資評級。2015年，融信發行公司債券的信用評級都是“AA”，之後又從“AA”變成了“AA+”。而最近一筆公司債的利率上，由此前的7%以上一下降到了5.8%。

知名地産微信號“地産經緯”的分析文章指出，融信資本運作的邏輯就是“土地進行高估值→增加淨資産→降低負債率→獲得高評級→債權融資→再買地→再進行高估值”。在這種模式下，融信不計成本拿地就不奇怪了。

然而，高價地的頻繁出現也讓監管層的神經變得敏感。近期高層會議首次明確提出“抑制資産泡沫”。證監會官員在7月25日召開的保薦機構專題培訓會上提出，房企再融資募集資金只可用于房地産建設，不得用于拿地及償還銀行貸款。而銀行也收緊了對高價地項目的信貸。房地産市場最終將如何走？這些讓市場驚愕的高價地能否成功變現？融信這樣的高杠杆買地的房企能否最終成功突圍？這些都面臨著較大的變數。