房地產市場長效機制建設加速 以租代售行為將被杜絕

　　12月8日，中共中央政治局召開會議，分析研究2018年經濟工作，針對房地產市場提出“加快住房制度改革和長效機制建設”。而近日，北京某樓盤疑似出現“以租代售”行為，專家指出，關於住房租賃的相關細則會陸續出台，這樣的行為將被杜絕。

　　“以租代售”違反“房住不炒”精神

　　近期，“中國鐵建理想家”項目涉嫌“以租代售”事件引發市場高度關注。有報道稱，該樓盤銷售人員對外表示，要想在此租一套100平方米的兩居室，需一次性交納10年租金和20年押金，初步估算約180萬元。

　　該報道引起市場及監管部門注意，12月11日，北京市住建委緊急約談“中國鐵建理想家”項目開發企業——北京欣達置業有限公司相關負責人，並立即啟動對該項目是否存在“以租代售”行為的調查。對此，北京欣達置業表示，目前“中國鐵建理想家”項目的運營方案尚未確定，也未明確租賃價格、交納方式和押金數額等事宜。

　　不過，雖然北京市住建委未發現該項目存在違規收取租金和“收取20年押金”的實際銷售行為，但確實存在銷售人員未按要求進行押金及租賃信息表述的不當行為。據此，北京市住建委要求北京欣達置業立即進行全面自查和整改。

　　億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東認為，做帶有出售性質的“租賃”，是還沒很好領會今年以來不斷強調的“房住不炒”精神。隨著未來相關細則陸續出台，這類情況將不複存在。預計到明年兩會期間，關於建設住房租賃市場的具體方案和細則會出台，“到那時，這種亂象應該會有變化，這是大的政策導向。”

　　滬再推租賃住宅用地

　　從年初提出差異化供地政策，到租賃住房、共有產權住房等公共住房建設持續推進，再到十九大重申“房住不炒”和“租購並舉”，中央立足供給側的施政方向已逐漸明晰，政策正趨理性，可預期房地產市場長效機制將在未來有節奏地逐步完善。

　　張化東表示，中央再次強調之後，住房租賃市場的建設步伐會進一步加快。此次中央政治局討論的內容，會在即將召開的中央經濟工作會議上得到落實，推出具體措施，整個租賃市場的發展進程，特別是在12個試點城市可能加快，且會以各地方政府為主的地方性政策來推進。“如果從土地層面推進，政策效果可能更好。據我了解，很多城市的供地指標裏也寫清哪些是租賃用地。此外，還有不少從金融角度推出的政策。”

　　自新一輪加快住房租賃市場發展的政策發布以來，首批開展住房租賃試點的12個城市以及北京、上海等一線城市，都不斷推出租賃住宅用地。12月12日，上海再成交6宗租賃住宅用地，分布於黃浦區、閔行區、浦東新區，合計出讓面積16.6萬平方米。

　　據悉，6宗租賃用地住宅要求全部裝修，租賃住房物業須嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用於出租，不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業，並持續出租運營。據中國指數研究院統計，自7月首次推出租賃住房用地以來，上海已推出20餘宗租賃住宅用地，合計建築面積近200萬平方米。

　　中國指數研究院指數研究中心總監白彥軍表示，從國際經驗來看，租房市場的發展是大趨勢，主要歐美發達國家的住房自有率可能都不到50%，許多人要通過租賃解決住房問題。因此，國內住房方式多元化是大趨勢，租賃是很重要的一個部分，未來會受到更多關注。“目前很多城市，比如上海就明確表態由國企引領推動住房市場供給，維持其穩定。”張化東表示，建立住房租賃市場長效機制不只是推進租購並舉，還應包括保障房建設及稅制改革等一整套機制。