主流房企利潤全面爆發 全國商品房銷售規模再創新高

　　又是一年財報季，對於多數房地產企業來說，亮麗的業績帶來了好心情。從已經發布財報的企業看，利潤爆發成了主流，例如，新城控股的淨利潤同比增長近100%，雅居樂的淨利潤增幅也超過了150%。在行業人士看來，淨利潤大爆發最直接的原因是銷售額的漲幅，而積極的土地儲備、快速的周轉成就了房企的銷售額增長。

　　房企利潤大豐收

　　中原地產研究中心統計數據顯示，在已公布年報的20多家房企中，除了部分轉型的中小房企外，主流房地產企業利潤全面爆發，超過八成在2017年利潤明顯上漲。

　　例如，本月初恒大發布的業績預告顯示，2017年度股東應分配利潤預期為上年的4-5倍，核心業務淨利潤預期為上年的2倍左右。就在3月20日，另一房企龍頭碧桂園發布的2017年業績也顯示，該公司的股東應占利潤達到了260.6億元，同比增幅達到126.3%;融創中國此前也預期2017年度股東應占溢利同比增長超過240%。

　　相比大型房地產企業，由於基數較低，一些中小型房企的利潤增幅表現也十分搶眼。例如，雅居樂年報顯示，去年該公司股東應占溢利實現了超過150%的大幅增長;太古地產去年錄得股東應占綜合溢利339.57億港元，同比增長126%;建業地產去年收益約為138.79億元，較2016年增長約46.2%;權益持有人應占溢利約為8.11億元，較2016年增長約101.3%。

　　對於多數房企而言，2017年是絕對的豐收年。以新城控股為例，該公司年報顯示，截至2017年底，該公司總資產為1835.27億元，比上年度末增長77.89%;營業收入為405.26億元，同比增長44.89%;歸屬於上市公司股東的淨利潤為60.29億元，比上年同期增長99.68%。2017年淨利潤同比翻番，新城控股更是對新年度計劃信心滿滿，表示未來三年欲實現3000億元目標。

　　是誰拉高了利潤

　　從房企年報看，利潤大幅增長的最直接原因就是房企銷售額的大增。從銷售額上看，在2017年碧桂園、萬科、恒大三個龍頭企業跨入了5000億元的銷售額門檻;此外，另有22家房地產企業的銷售規模在500億-1000億元之間。

　　行業人士介紹，是眾多因素推動了房地產企業銷售額的增長，從而提升了利潤水平。其中，房企的土地儲備積累是不可忽略的因素，只有大量的土地儲備才能保證出貨量。以恒大為例，在2017年初，恒大方面就曾透露，彼時該公司的土地儲備量達到了2.29億平方米，原值為3600.7億元，其中一線城市占比74.7%。

　　當然，原有土地儲備積累是一方面，房企2017年在土地市場上投入的熱情也很高漲。中原地產研究中心統計數據顯示，2017年房企積極拿地，最積極的50家房企合計拿地金額達到了23927億元，與2016年同期拿地金額13668億元相比，漲幅達到75%。“雖然一二線城市調控效果明顯，但從全國房地產數據看，房企在2016年後，資金寬裕，在曆經去庫存之後，大部分標杆房企都開始積極拿地。”中原地產首席分析師張大偉稱。

　　除了土地儲備因素外，“快周轉”也成就了房企銷售額的快速增長，這也成為房企共同的選擇。例如陽光城方面就曾表示，要加快布局短平快項目，例如福建、廈門等地的一些項目從拿地到賣樓只需要4-5個月時間。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，除上述因素外，三四線樓市對於房企業績貢獻也不可忽視。根據鏈家研究院數據顯示，2017年三四線樓市土地成交占比為63%。在一二線樓市調控高壓背景下，三四線城市成為2017年樓市的主力軍。以碧桂園為例，該公司的年報顯示，58%的銷售額來自於三四線城市。

　　盛宴能否持續

　　在經曆了2017年的火熱之後，房企能否在2018年依舊保持勢頭?對此，各方有不同的解讀。從房企陸續發布的業績目標來看，它們似乎依然信心十足。例如，旭輝為自己定下了2018年1400億元的目標;建業的目標是三年沖進千億陣營;融創提出2018年銷售收入目標為7000億元，增速達到93%。

　　對此，嚴躍進指出，房地產行業集中度不斷提升，這也促使房企不得不盡力沖刺，因為一旦放慢腳步，就會被其他企業甩在後面，生存空間就會被擠壓，因此對於多數房企而言，2018年依然是拼搏的一年。

　　雖然房企幹勁十足，但是2018年的樓市環境也將不同於2017年。從調控政策上看，3月19日，住建部部長王蒙徽再次強調了調控目標不動搖、力度不放松，並表示將保持政策的連續性和穩定性，特別是要進一步夯實地方政府的主體責任。

　　另外，三四線城市的支撐力能否持續也有待觀察。鏈家研究院認為，三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產市場的長期動力不足。研究顯示，這一波三四線樓市成交人潮主要由剛需、改善和拆遷置業組成。其中，一些城市本地拆遷戶約占成交的八成以上。這表明這些城市後續成交將難以維持高點。同時，隨著各地去庫存壓力減輕，支持政策能否持續，即便持續，市場購買力前期已經得到有效釋放後，市場需求也會不可避免地下降。

　　截至3月19日，35家上市房企發布了2017年度業績快報或年報。其中，28家公司2017年淨利潤同比增長，占比達八成。

　　國家統計局公布的數據顯示，1-2月全國房地產開發投資同比名義增長9.9%，商品房銷售面積同比增長4.1%，房地產投資、銷售雙雙取得開門紅。業內人士指出，地產板塊今年存在結構性機會，大部分龍頭個股估值在10倍以內，龍頭房企全年業績增長確定性強，同時行業集中度將進一步提升。

　　業績普遍向好

　　在“房住不炒”、調控政策頻出的背景下，全國商品房銷售規模再創新高。克爾瑞研究中心數據顯示，碧桂園、萬科地產和中國恒大2017年銷售額突破5000億元;銷售額超過千億元的房企達17家。今年開年，房地產板塊便走出一波拉升行情，申萬房地產指數一月漲幅達13.62%。

　　目前，21家房地產上市公司發布了2017年年報，另有14家發布了業績快報，業績普遍表現亮眼。保利地產和招商蛇口歸屬於上市公司股東的淨利潤均超過百億元，分別為156.84億元和122.15億元;12家公司淨利潤超過十億元;28家公司淨利潤同比增長。其中，17家公司增幅超過30%。

　　進入2018年，房地產行業取得開門紅。國家統計局公布的數據顯示，1-2月全國房地產開發投資10831億元，同比名義增長9.9%，增速比去年全年提高2.9個百分點。其中，住宅投資7379億元，增長12.3%，增速提高2.9個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.1%。

　　1-2月份，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比去年全年回落3.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積增長12.0%，商業營業用房銷售面積增長14.6%。商品房銷售額12454億元，增長15.3%，增速提高1.6個百分點。

　　改善型需求空間大

　　1月底開始，房地產板塊集體回調。多位房地產分析師表示，主要是因為地產板塊今年年初漲幅過大，與房地產資金面也有一定關系。今年仍對房地產行業保持樂觀。

　　保利投顧研究院分析認為，未來剛需和品質改善的商品住宅需求空間依舊很大，足以支撐房地產行業發展。從全國層面看，全國城鎮人均居住面積已達37.7平方米，滿足基本居住需求。但商品房占比較低。全國仍有很多家庭住在類似城中村、早年房改房和工廠宿舍等居住條件不佳的非商品住宅中。隨著居民收入不斷提高，未來對改善住房需求將逐步釋放，改善型購房需求提升空間很大。分地區看，目前不少省份商品住宅缺口大，剛需和改善需求增長空間大。其中，山西、甘肅等地城鎮人均商品房累計成交面積不足10平方米。保利投顧研究院表示，當前房地產市場邁入成熟階段，交易量達到高位。但峰值時代並非“曇花一現”，預計房地產峰值或持續7-8年。

　　廣發證券首席宏觀分析師郭磊表示，房地產行業處於深刻變局之中。供給端租購並舉，需求端調控長效化，行業將進入平穩增長階段。

　　東莞證券表示，從基本面看，2018年以來龍頭個股整體銷售情況相對良好，可售資源充裕。同時，2017年龍頭房企銷售增幅很大，留存可結算資源豐富。而2018年結算的大部分為2016年至2017年銷售的商品房，享受價格上升帶來的利潤率提升，2018年全年業績保障度較高。估值方面，對應2018年業績，大部分龍頭個股估值仍在10倍以內。

　　集中度進一步提升

　　多家機構判斷，今年房地產行業集中度將提升。

　　國信證券(002736,股吧)統計數據顯示，2017年，前五大房企和前十大房企市場集中度分別為16.87%、24.35%，較2016年末分別提升了4.05和5.5個百分點。2018年前兩月，前五大房企和前四大房企市場集中度分別為39.48%、53.73%，較2017年末分別提升了22.6和29.38個百分點。優勢房企市占率提升顯著，市場集中度提升明顯。

　　同時，優勢房企品牌、規模、融資、渠道等多方面競爭優勢凸顯。截至2017年末，融創中國、旭輝控股集團、新城控股、碧桂園等優勢房企銷售額的累計同比增速分別高達142%、96%、94%、78%。

　　華南某績優基金經理認為，房地產行業在融資監管加嚴、土拍門檻提高的背景下，實際上是在淘汰過剩產能，資源將向優勢房企聚集。隨著時間推移，優勢房企的競爭力將越發明顯，競爭優勢將體現在公司業績上。申萬宏源證券指出，2018年“房住不炒”的政策基調不變，疊加拿地金額集中度大幅超越銷售金額集中度，預示著集中度將繼續快速提升，利好龍頭房企和部分資源充沛的二線房企。

　　(房掌櫃整理來自北京商報、中國證券報)