致敬白銀時代2008-2018：十年樓市數據看中山樓市變化

　　編者按：2008年，房掌櫃從金融風暴中出海，經曆過波穀的低潮和浪尖的激越，越過狂風大浪，看過碧海藍天，以夢為槳、繼續出航。十年，房掌櫃作為親曆者更是見證者，見證了房地產快速發展的十年風雲變幻。

　　歲月如刀，浮生若夢，十年，中山樓市有值得訴說的故事、還得許多值得想起的人和事，樓市亦然。房掌櫃將陸續推出《致敬白銀時代2008-2018：中山樓市十年》系列文章，呈現中山樓市白銀時代的全景圖，敬請關注。

　　十年時光飛逝，十年樓市跌宕。十年前“我不認識你，你不是我”，十年後“我想擁有你，你卻看不起我”，十年來，數據最直觀的向我們展示了樓市的華麗轉身。最高樓價？單價地王？漲幅第一……不管是房價、土拍、成交量還是交通、政策、城建，數據都向我們展示了樓市的十年變革。本次房掌櫃搜集十年來中山樓市最具代表性的數據，中山樓市的變化或可從中窺探一二。

　　2008年 4100元/㎡ 樓價回到2000 年

　　2008年，受金融危機的影響，全國樓市一片哀鳴，中山也不例外，樓市持續低迷。數據顯示，2008年1-11月，全市商品房成交宗數38141宗，成交金額189.6億元，與2007年同期相比分別下跌37.8%、34.6%。在成交量與成交金額一度低迷的情況下。中山房企開始打“價格戰”，不過中山房地產市場的降價潮一直由大開發商主導著。

　　4 月份，降價風暴首次打響，萬科、中海等外來品牌開發商令中山市民首次體會到了降價的誘惑。隨後， 本地開發商大信海岸家園項目，新龍基朗晴假日項目緊密跟進。8 月份中山迎來第二次降價，這次降價同樣以外來品牌開發商為主導，遠洋城大幅度調價沖擊了整個東區的銷售價格，其他開發商隨之調價，9 月中山樓價被拉低了一個層次。 11 月份雅居樂地產主導降價，雅居樂品牌旗下幾大項目同時大幅度調價，折扣驚人。 這時已進入“價格戰”行列，開發商在宣傳中直接以最低價吸引眼球，大部分項目只用價格說話。樓市均價去到4100元/㎡， 樓價“回到 2000 年”。

　　2009年 5950元/㎡ 破中山最高樓價紀錄

　　在2008年樓市低迷的情況下，國家及中山市都出台了一系列的政策以救市。最明顯的是被評為 “史上最大規模降息”的五次期貸款基准利率的下調，這為廣大購房者省去了不少利息。相應的，中山為救市同樣出台了一系列政策，中山房地產相關部門不斷組織開發商開會商談救市策略並在召開的十三屆31次市府常務會議表示2009年中山市將組織投入 200 億元，推動落實12項措施，其中一項就是促進房地產業健康發展。

　　在政策的導引下，中山樓市開始回暖。據數據顯示，2009年1月，全市一手商品房均價環比2008年12月跌了近5%。2月，房價回到“3字頭”，創2008年9月以來新低。4月份樓價開始觸底回升。全市一手房成交均價較3月份有小幅拉升，而城區住宅售價創下新高，單價漲了約500元。5月份，樓價從熊轉牛，樓市陡然興奮。樓價在6月小幅調整後，7月又再努力攀升，全市商品房均價環比約有6.7%的增幅。自此，樓價興奮的狀態持續至11月並達到巔峰。11月，中山城區住宅均價5950元/平方米，比年初狂漲五成，破了中山最高樓價紀錄。即使在最高潮的2007年11月，當時全市商品房住宅均價也僅為4889元/平方米。

　　2010年385.6 萬元/畝 商住單價地王 地王頻現

　　經曆了2009年的瘋狂漲價，2010年迎來了土拍元年，土地市場呈現總體火熱的成交局面，無論是在掛牌出讓還是交易總量上均有大幅攀升。據了解，2010年全市招拍掛土地362宗，面積1411.31 萬平米，全市成交土地265 宗，面積1038.96 萬平米，而上一輪交易高峰時成交土地僅有89宗、392.11 萬平方米。

　　2010 年全市土地成交金額113.57 億元， 成交均價77.96 萬每畝，成交單價同比大幅攀升。此外，在全年的土拍中，地王不斷被刷新。繼雅居樂五桂山地塊之後，中山樓面地價首次進入7 字頭時代。而在全年的土拍中，單價地王不斷被“超越”。年底，中山地產303萬元/畝拍下台灣仔成地王，沒想到不久後就被“易主”，華鴻地產306 萬元/ 畝拍下庫充地塊。而此次的“單價地王”也“登寶座”不久就被拉下馬，最終廣州市中常裕企業投資咨詢公司以385 萬每畝豪奪石岐一小旁地塊成今年商住用地單價地王。

　　2011年5800元/㎡ 限價令

　　經曆了2010年房價的快速上漲以及2011年上半年外來投資客的瘋狂湧入，中山房價一度居高不下。在6月份，中山城區創下7847元/平方米均價新高，上半年全市一手住宅均價為6020元/平方米，比去年上半年的5129元/平方米上漲了17.4%。

　　為此，在既不打擊市場積極性，又要穩固房產市場的情況，廣東省中山市於11月10日發布樓市限價令，規定新建商品住房售價不得超過5800元/平方米，單套商品住房合同銷售價格超過5800元/平方米的（按建築面積計算），市國土資源局暫緩在中山市商品住房銷售合同網上登記備案系統受理網上簽約手續；單套商品住房合同銷售價格超過5800元/平方米，未向市國土資源局提交登記備案資料的，市國土資源局暫緩辦理登記備案手續。

　　不過，“只限價而不限購”這種政策在當時引起了業內的爭議。限價而不限購並不能穩固市場，相反，在重壓下，會起反作用，滋生陰陽合同、變相降價等樓市隱患。而事實也確實如此，限價這一政策並沒有起到多大效果，此次的限價令只持續了51天便夭折，此間，還有開發商直接把“裝修價”改成“毛坯價”，暗度陳倉，以應對政策。

　　2012年 24億元 環比上升近兩倍

　　2011年限價令“短命”後，政府仍不罷休，於1月23日，中山市再祭出“新限價令”，將限價標准上調至6590元/平方米。在限價令落地後，中山市樓市明顯遇冷，土地市場也難以逃脫。

　　開發商猜不透政府對房地產市場的態度，也摸不准日後的發展方向，因此都不敢貿然下手，采取觀望的態度。由此，土地成交量急劇下跌。據統計，2011年11月10日至2012年11月10日，中山土地市場共成交商業、商住建設用地約239萬平方米，成交金額約42億元。與同期相比，限價後一年土地成交面積下跌50%，成交金額下跌51%。

　　住宅市場遇冷，卻讓商業市場“大展身手”。房企開發商在住宅市場失手，紛紛轉戰商業市場。據統計，2012年中山市商業地成交總金額為24億元，環比2011年的8.57億元上升了180%，接近兩倍。

　　2013年 打造19平方公裏城市新區

　　經曆過2012年的限價風波後，中山房產在穩步中發展起來，而房地產作為城市發展的風向標，很多城市規劃、交通建設等都與之息息相關。而今年，很多規劃的出台，更加加速了中山房地產市場的發展腳步。翠亨新區掛牌成立、岐江新城規劃出台，金鷹廣場動工……其中最引人注意的莫過於岐江新城規劃打造19平方公裏城市新區。

　　在2013年的《政府工作報告》中，明確提出了規劃面積19平方公裏(接近2000公頃)建設岐江新城，打造高端總部經濟區、生產服務區和金融商貿區。具體范圍是城軌中山站和城軌中山北站之間大片區域，即東區白沙灣、石岐區東河北、港口、火炬開發區的交彙區。片區將重點發展高端服務業、總部經濟、金融商務、中介咨詢、商貿展銷等生產性服務業。同時，政府也將積極布局多項重大基礎設施和公共服務設施，全面提升城市的公共服務能力。

　　岐江新城不管是在交通區位上還是在資源環境上都具有得天獨厚的優勢，如今規劃的落地，岐江新城再迎發展新機，成為房產開發商爭奪的熱土。

　　2014年 公積金申請最高額度可達60萬

　　2014年，中山開始關注“人才”，為引進和留住更多的高層次人才在中山創業就業，中山針對高層次人才和“新三百”計劃骨幹企業人才推出了新的住房公積金政策：夫妻兩人共同申請購買首套房最高可上浮20%的貸款額度，也就是最高可公積金貸款60萬元。

　　此次住房公積金新政的實行，不僅減輕了這部分人還房貸的壓力，提高了購房水平。此外，也是打響“人才新政”的重要一槍。在日後的市場發展中，中山為留住人才也是“煞費苦心”，不少優惠政策相繼出台。特別是到了2018年，在全國“搶人才大戰”觸發後，中山也積極加入到其中，以“千奇百態”的姿態迎接人才、留住人才。’

　　2015年 深圳客一人買了中山52套房

　　在深中要道、深茂鐵路的刺激下，2015年中山樓市達到鼎盛時期，不斷刷新著曆史記錄，年底更是以1.6萬套成交量奪得了全年成交量的霸主地位。

　　2015年成交量喜人的最大功勞者莫過於“深圳客”。“買別人的房，讓別人無房可買”真實的反映了深圳客的強勢來襲。2015年深圳客在中山不能簡單的說是買房，而是“掃蕩”。曾有一篇《太瘋狂！深圳客一人買了中山52套房！》的微信文章刷屏，文中提到有深圳客一人在中山買下了52套房。後經證實確有此事，不過這52套房並非他一人出資購買，而是由12名業主組成的購房團，這名深圳客是居中聯絡人和帶頭人。

　　這一轟動中山地產圈的消息實際只是深圳客瘋狂購房的一個縮影。在下半年，中山多處樓盤被深圳客所消化。深中要道規劃後，深圳客看到了中山房地產發展的未來，紛紛到中山“搶房”。

2016年 5.63%  新房漲幅全國第一

2016年，中山好事連連，這一年，深中通道開始動工、城軌1、2號線建設在即、廣州地鐵延伸至中山已獲同意、萬達確定落戶中山、深茂高鐵接駁城軌中山站。政策的利好，反映到房地產市場，就是樓市的火爆。這一年不管是房價還是成交量都達到了一個新高度，而難以想象的是，2016年2月中山房價竟以5.63%的漲幅位居新房漲幅全國第一。

　　3月1日，某研究院發布的百城價格顯示，在2月全國新建住宅價格環比上漲的61個城市中，漲幅居前十位的城市依次是：中山、蘇州、深圳、珠海、東莞、昆山、徐州、合肥、日照、江陰。中山以5.63%的漲幅排在第一位。

　　這一年，深圳客仍咬定中山不放松，據了解，當年火炬開發區的樓盤本地客戶與深圳客戶比例達到3:7是普遍現象，而深圳客的高昂熱情不僅把不少樓盤的價格推高了一倍，還直接把熱門區域買斷貨了。

　　2017年 1400億布局一小時交通圈

　　在今年的全國“兩會”上，“粵港澳大灣區”首次出現在政府工作報告中，而中山作為粵港澳大灣區的“中轉站”將迎來新一輪的大發展並開啟全新的未來。交通作為城市最基本的基礎設施，對城市等級提升起著舉足輕重的地位，加強交通基礎設施建設，是中山融入粵港澳大灣區的基礎工程。

　　為此，中山規劃6年投入1400億元的大交通布局，打造珠江西岸區域性綜合交通樞紐。未來從中山去香港走水路、陸路僅需一小時，通過深中通道，去深圳機場不到一小時，去深圳不到半小時，乘坐廣州地鐵18號延長線一小時便可抵達廣州天河區……在中山城區以“一小時車程”為半徑畫一個圓，包括香港、澳門、深圳、廣州等地都將納入這個圈子。

　　十年來，中山樓市可謂是跌宕起伏，而十年來，中山發展也是“節節高升”。從金融危機，樓市低迷到房價攀升，深圳客掃房，從公積金新政留住人才到粵港澳大灣區，布局交通，中山房地產市場以驚人的速度向前邁進，中山的城市建設與人才建設也正穩步向前推進。而本月，舉世矚目的粵港澳大灣區或將正式出台，那么，中山又會用什么來刷新我們的眼界呢？期待中山的下一步“躍進”！