樓市監管趨嚴融資渠道緊縮 中小房企面臨“生死關”

　　房企融資成本日益增長。7月12日，雅居樂集團控股有限公司公告，宣布該公司本金總額為2億美元的優先票據發行。2018年票據發行的本金總額為2億美元，扣除包銷費用、傭金及其他估計開支後，此次票據發行所得款項淨額將約為1.98億美元，發售價將為2018年票據本金額的100%，且票據將按年利率8.5%計息，每半年派息一次，自2019年1月18日起每年於1月18日及7月18日支付前期利息;7月11日，融信中國控股有限公司公告披露，公司擬發行於2021年到期的額外2.25億美元的8.25%優先票據，且將與於2021年到期的4.25億美元的8.25%優先票據合並及構成單一系列。

　　就整體融資形勢而言，據同策研究院監測，6月債權融資額為499.75億元，占房企融資總量的98.60%，環比上月債權融資所占總融資額百分比(99.75%)下降1.15個百分點;股權融資額為7.10億元，占總融資金額比重為1.40%，環比上月股權融資所占總融資額百分比(0.25%)上升1.15個百分點，除華夏幸福間接全資子公司的一筆境內再融資，其餘均為港股上市公司執行股票期權計劃。

　　融資成本方面，在已披露的數據中，6月融資成本最低的一筆是萬科於2018年6月29日發行的2018年度第二期超短期融資券，發行金額為20億元，利率為4.25%。此外，萬科發行的第一期超短期融資券的利率為4.6%。其次，招商蛇口面向合格投資者發行了第二期公司債券，品種一實際發行規模為人民幣18.4億元，最終票面利率為5.25%，品種二實際發行規模為人民幣21.6億元，最終票面利率為4.97%。融資成本最高的是陽光城於2018年6月7日發行的10億元2018年度第一期中期票據(永續中票)，利率為8%。由此可見，市場化融資渠道融資成本較高，普遍為5.5%-7.5%。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，雖然海外融資成本明顯上漲，還要疊加彙率的波動，但房企在資金壓力下，對融資的需求量依然非常大。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲。現在看，2018年，房地產企業最重要的工作將是降低杠杆率。

　　層層“緊箍咒”加碼

　　中原地產首席分析師張大偉表示，今年以來，房地產企業銷售業績雖然持續向好，但隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企資金壓力不斷加大。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切，海外發債成為房企短期融資渠道的主要選擇。

　　然而，6月以來，層層監管加碼，讓房企融資渠道變得更為“擁擠”。

　　6月27日，國家發改委召開新聞發布會宣布，房企境外發債不得投資境內房地產項目、補充運營資金，僅限於歸還存量外債。6月28日，住建部等七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動，直指房企“違規銷售”，銷售回款到位速度或受影響。而在此之前，已有十餘家房企發債中止，品種包括小公募和私募，涉及金額超過500億元。

　　“現在看，2018年，房地產企業最重要的工作將是降低杠杆率。”張大偉坦言。

　　張大偉具體指出，今年以來，共有338只債券取消或中止發行，涉及金額高達2161.79億元，其中共有52家上市公司取消或中止了58筆信用債(企業債、公司債、中票、短融)發行，合計涉及金額384.5億元。

　　而其中有多筆是房地產的融資，根據與中原地產研究中心統計數據顯示，截至2018年前5月，房地產企業海外資本市場融資數據達到了71筆,293.72億美元，同比2017年1-5月的31筆127.85億美元上漲幅度達到了130%。

　　1-6月份，房地產企業銷售業績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。記者梳理包括58同城、趕集網和安居客看到，目前因為調控措施多樣，很多城市主要地區的房價相對平穩。平穩則交易量會趨於穩定，“隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大。”張大偉說。

　　中小房企“生死關”

　　新城控股副總裁歐陽捷認為，當前，防范債務風險仍是必須打贏的一場戰役，維持房地產流動性適度偏緊將是政策新常態。在上述背景下，房企融資不會輕松。

　　歐陽捷觀察到，中小房企事實上已經失去了更多傳統金融渠道的支持，也沒有發債的可能性，除了銷售回款、部分信托和高利貸，幾乎喪失了融資能力。

　　從銀行人士那裏驗證了歐陽捷的說法。該人士表示，目前開發商在銀行這裏獲得貸款非常難。“要求地產前100強准入，不過就算批了也不見得有規模。”

　　張大偉認為，從資金情況看，目前房地產企業的資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度的收緊。從各地樓市調控看，預計房企的資金還會受到繼續的壓力，這種情況下，發債等渠道還有可能繼續收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。