進入下半年後,上海土地市場推地速度明顯加快, 7月上海土地市場開啟土拍潮,19幅地塊集中出讓。但土地市場卻呈現冷熱不均局面,萬科、碧桂園等知名房企積極拿地,更是有商業用地溢價率超200%成交,當然也有多宗地塊遭終止拍賣。
據房掌櫃統計,7月上海土地市場共成交19幅經營性用地(工業用地和動遷安置房用地除外),總成交面積為54萬平方米,累計吸金402.6億元。
從區域來看,青浦成交地塊數量居多,共計成交了5幅地塊,包括4幅純宅地,1幅商業用地,總出讓面積173207.6平方米,總成交金額929211萬元。其次是崇明區,共計成交3幅地塊,均為商業性質用地,總出讓面積32127.1平方米,總成交金額21778萬元。
另外,楊浦、金山、閔行各出讓2幅地塊,包含租賃宅地、純宅地、商辦地。黃浦、松江、虹口、寶山、長寧各出讓1幅地塊,均為商辦用地。
年內已有7宗地塊終止出讓
7月上海土地市場似乎進入罕見低點,楊浦區江浦街道的內環內純住宅用地竟然無人競標,此外多宗地塊因根據出讓人申請而終止出讓。
據房掌櫃統計,7月上海土地市場共有4宗地塊終止出讓,地塊性質包括商業用地、商辦用地甚至純住宅用地,加上1月及8月終止的地塊,年內共終止7宗地,分別為楊浦江浦社區住宅地塊、青浦區華新鎮住宅地塊、寶山區楊行鎮住宅地塊、閔行區浦江商辦地塊、閔行江川商辦地塊、寶山區大場鎮商業地塊。
值得一提的是,除了寶山區大場鎮地塊有4家申領了標書之外,其餘4幅地塊都無人競買。不僅如此,除寶山區大場鎮地塊是由於“需進一步加強晚上規劃建設條件”而終止,而其餘地塊都是根據出讓人申請終止了地塊出讓。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,地塊不排除因為無人競買而終止出讓,這也在某種程度上說明房企拿地是比較理性的。隨著上海的土地供應節奏加快,不排除部分房企放棄此次拿地等待更好時機。與此同時,也可能是房企銷售業績受影響,推遲拿地的時間節點。
另外,上海中原地產市場分析師盧文曦也表示:如今房企普遍存在資金壓力。小房企融資成本超過10%,有的甚至要20%,對於大房企來說融資成本低一些,但攤子大,用錢的地方也多,情況也不容樂觀。一方面房企融不到資金,或者利息抬高,另一邊新房限價,想領預售證還有時間周期,其中的壓力可想而知。上海土拍對資金采用穿透式監察,拍地只能是自有資金,所以今年以來拿地的中小房企不多。
高溢價成交和知名房企參與
值得注意的是,7月成交土地中也不乏出現高溢價和知名房企的參與。7月26日,中信養老產業有限公司14400萬元拿下的崇明區陳家鎮CMSA0004、CMSA0005單元13-01商業用地,溢價率達到209.81%。
此外,位於青浦區華新鎮、徐涇及金山新城的6幅純宅地,更是被萬科、招商、金茂、碧桂園及農工商知名房企拿下。
盧文曦認為:上海土地市場也開始冷熱不均了,有的終止拍賣,有的還有高溢價,和以往的土地都會有人要的格局有差別。
高溢價和其起拍價格有一定關聯。崇明交通不便,商辦類土地本身受歡迎程度不高,可能擔心土地出現流標,因此定的起拍樓板價只有2300元/平方米,低於預期價格,令市場看到中間的機會。而長寧商辦地塊位於新華路板塊,內環內的區位優勢明顯,加之周邊有交大,市場需求不小,因此也出現明顯溢價。
上海土地市場下半年突然開閘,房企似乎有些“不適應”,面對那么多地塊會有所取舍,因此一些起拍價格低的土地以及地塊位置不錯的土地會被關注的幾率高一些,出現溢價也是合理現象。相反一些定價過高,或者本身質地一般的地塊或還會受到冷落,底價成交甚至沒人投標都是可能的結果。因此下半年土地市場或也出現分化。
2022-02-15 09:59
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