長租公寓打響規模戰 房企摸索尋方向擴張背後有隱憂

　　好在監管及時到位。8月17日，北京市住建委聯合北京銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。

　　會議明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

　　同時，10家企業集體承諾未來兩月內不會漲租金，並將市場投放超過12萬套存量房源。

　　房企輕重並舉

　　國內排名前100的開發商中，有超過三成的企業涉足長租公寓領域，布局長租公寓成為房企掘金新領域的一大趨勢。

　　“房源的數量決定了規模的大小，房企擁有比其他玩家更強大的資本實力和拿房渠道”張大偉向時代周報記者表示。

　　據時代周報記者了解，房企在獲取房源方面采取輕重並舉的方法。通常是以輕資產方式來擴大規模，表現為集中式租賃，從政府、村集體等業主手中，獲取破舊廠房、住宅樓，統一改造成長租公寓進行出租。

　　除了輕資產模式之外，房企也在拓展重資產自持項目。萬科總經理祝九勝表示，隨著租賃用地的推出，萬科也在積極獲取自持地塊，目前在北京、佛山、深圳有6個項目。

　　不同於快速周轉的住宅開發業務，長租公寓需要長期持有運營，盈利難依然是困擾著行業的難題。

　　“長租公寓業務的盈利性確實有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因為租賃的稅費等流通成本較高，目前資金回本的時間還較長，預計在5年左右。”萬科泊寓方面坦言。

　　深圳一家公寓運營商對記者表示，目前市場上95%的長租公寓都沒有實現盈利，其所在公司的回本周期盡量控制在簽約周期的一半時間內。

　　在目前尚未實現盈利無法自我供血的情況之下，支撐長租公寓能夠持續擴張的方法便是依靠外部融資輸血。

　　房地產企業通過發行住房租賃債券向社會融資，不斷盤活存量資產。

　　在資本加速湧入長租領域的同時，處在監管空白地帶的“租金貸”成為部分中小型租賃機構籌資擴張的重要手段開始映入公眾眼簾。

　　“租金貸是很多公寓經營者自己將自己麻痹了，他們用租金合約押出的錢去獲取更多的房源，成長過快會令他們崩盤。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表達對租金貸的擔憂。

　　房企的融資渠道更多元化，所以租金貸業務大多存在中介機構之中。”張大偉表示。

　　事實上，租金貸的業務目前並未形成主流。萬科工作人員向時代周報記者表示，旗下長租公寓並未開展租金貸業務，未來也不會考慮這一形式。

　　長租公寓，青年房客面前的“單選項”

　　“南京是全國首批住房租賃試點城市，長租公寓在城市房屋租賃生態鏈中扮演怎樣的角色?房客和房東又面臨哪些新的問題?記者近日進行了調查。”

　　盡管近年來南京市租賃住房的房源量在逐年遞增，但畢業後來寧工作的馮笑影仍感覺沒有多少變化。用馮笑影的話說，租房市場供需結構的調整，並未使租客獲得期待已久的租房主動權。

　　“其實不難發現，我們在網上能快速查到的新增房源，主要集中在長租公寓領域。”除長租房外，馮笑影也曾關注過個人房東，私人租房中介和短租公寓，但這些選項最終被一一否掉了歸結，原因，馮笑影坦言，“綜合衡量下來，大的中介平台更加穩當，出了問題，至少還能找到他們。”

　　大學畢業後留寧工作的毛嘉運同樣在租房過程中“經曆了一番周折”，並最終選擇搬入長租公寓成為一名“長租客。”毛嘉運曾認為，免去中介費用，傳統房東與租客點對點的租賃方式對租客而言，花費的成本應當最低。“然而，現在看來事實並非如此。直接聯系個人房東租房，家電維修，租金收繳，續租簽約......幾乎每個環節都很耗時耗力“。