【掌櫃日報】全國土地市場加速降溫 前三季300城流拍446宗

吳建斌也認為，盡管市場規模足夠大，但在當前的調控環境下，龍頭房企表現很好，不會出現大的問題，但一些負債很高的房企卻容易出現問題，容易把市場份額讓出來。

“房企規模（增速）如果低於30%，企業是要出問題的。”蔣達強認為：“因為企業的費用需要高增長（來覆蓋），市場蛋糕就這么大，（頭部）企業規模繼續擴大，意味著中小企業，（特別是）後面小的企業要把市場規模讓出來給前面的頭部企業。”

億翰智庫數據顯示，今年前9月有19家房企銷售額突破千億元；TOP10、TOP30、TOP100房企集中度分別上升到30%、48%、71%，較去年全年增加5、8、13個百分點。金茂、新城、金科、濱江等房企銷售金額同比增幅甚至超過100%。

從過往經驗看，每一輪的樓市調控導致的市場降溫，都意味著行業的洗牌。

在高喊“活下去”的同時，萬科在土地市場的“大手筆”同樣值得關注。

數據寶數據顯示，按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額達到458.7億元，幾乎是保利、碧桂園、融創、恒大四家房企244.1億元、137.9億元、69.1億元、26.4億元的權益拿地金額之和。

此外，10月9日華夏幸福公告顯示，北京萬科擬以32.34億元收購華夏幸福環京的5家項目公司部分股權，涉及土地面積33.93萬平方米。

那么對於市場上的眾多房企而言，市場機會究竟在哪裏？

“未來，房地產市場將不再是非都市圈中小城鎮的舞台。”新城控股高級副總裁歐陽捷認為，並不是臨近核心大城市的中小城鎮都能自動成為都市圈的“會員”，關鍵要看是否有便捷廉價的快速交通網，一體化、均等化的公共服務，以及非壟斷的市場格局。

中指院認為，未來隨著我國人口總量增長放緩，城市間的人口爭奪將是一場零和博弈，人口將繼續向中心城市流入，同時重點都市圈也將成為人口的主要聚集地。同時，人口規模也將是帶動住房需求增長的核心要素。

“當前樓市持續高壓，並不意味著小房企一點機會都沒有。”嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：“未來隨著樓市的進一步降溫，土地溢價率將會繼續下滑。房企要審慎制定營銷策略，在確保資金鏈安全的同時加強市場研究，抓住市場調整機遇。”

相關新聞：

在持續嚴厲的措施影響下，房地產調控進入了一個博弈平衡期，此時需要防止房價過快上漲，也防止房價大幅下跌。

國慶前後，房地產市場傳統的“金九銀十”不見蹤影。相反，從萬科高喊“活下去”，到碧桂園業主以買貴了為由“維權”，房地產降溫信號頻頻出現。房地產市場提前入冬了嗎？未必，大跌也不是政策初衷。

國家統計局數據顯示，從8月份全國70個城市房價漲跌的情況看，有67個城市房價環比上漲，2個城市房價持平，只有一個城市房價下跌。也就是說，在8月前從全局來看房地產市場仍然處於微漲的狀態。

目前媒體報道的各地房價下跌消息，其中不少實際上是開發商個別滯銷樓盤、價格過高樓盤的打折促銷。不過，國慶期間一天只成交幾十套，甚至更少的房子，成為多個一二線城市樓市的普遍現象。

可以說今年8月份開始，各地房地產市場顯現進入平穩運行通道的信號。近期，房企降價和業主維權相伴出現，發出了明確的調整信號。相比前一段時間各地頻現的搖號搶房現象，房地產市場確實正在走向理性。可以看到房地產市場正在退去高燒，回歸居住屬性。

房地產市場逐步走向理性，這與樓市調控政策不斷收緊有關。本輪調控自2016年9月30日開始，目前持續了兩年時間。尤其是今年7月31日中央政治局會議提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅決控制房價上漲。也就是說，持續不斷的房地產調控終於見效。

目前，各地通過限購、限售、限貸等因城施控的調控政策，促使以“搖號買房”為極端表現的房地產市場正在降溫。前一段時間，部分城市樓市出現“搖號買房”為標志的搶房潮，被稱為“萬人搶房”、“抽獎買房”、“樓市打新”甚至“房荒”。實際上，這只是局部、個別樓盤制造的刺激買房需求的“噱頭”。

與此同時，房地產降溫與棚改貨幣化收緊也密切相關。10月8日晚間，國常會部署推進棚戶區改造工作，明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

為什么要如此堅決地取消貨幣化安置優惠政策？原因之一是此政策與當前調控政策的初衷相悖，需要適時做出調整。當時推出政策的初衷是去庫存，如今無論是一二線城市還是三四線城市，庫存都在大幅減少。根據《百城住宅庫存報告》顯示，全國100城庫存規模相當於2011年11月的水平。

另一方面，樓市降溫也與開發商融資環境相關。今年前8月，雖然房企的銷售仍然高企，但是融資和現金流問題從年初就已凸顯。今年，房企僅剩的融資通道只有開發貸、海外發債等，不少房企融資困難，現金流緊張。因此，降價促銷成為房企最後的殺手鐧。

9月份以來，絕大多數房企都把回款和回款率作為首要的目標來執行。可以預見的是，下半年將有更多房企繼續“高周轉”策略，積極搶收業績和回款，保障企業規模的持續增長。

在持續嚴厲的措施影響下，房地產調控進入了一個博弈平衡期，此時需要防止房價過快上漲，也防止房價大幅下跌。未來對房地產市場的判斷標准將不能單純從成交數據來衡量，而是應該看到從高速增長向高質量增長過渡的變化過程。只有全面落實“房住不炒”，逐步建立符合國情、適應市場規律的樓市長效機制，房地產市場才能真正走向理性。

(房掌櫃整理來自新京報、每日經濟新聞）