房企賣地求生與兼並擴張並存 地產行業大洗牌或到來

　　另一大過去三年高速擴張的巨頭融創的情況類似。融創董事局主席孫宏斌表示：“這個行業的最大風險就是把地買貴了，我們通過控制買地的節奏來控制風險，從2016年10月以後就沒在公開市場拿地。”

　　與之形成鮮明對比的，是另一部分房企資金充裕。面對下半年內地房地產行業資金趨緊的市場態勢，這部分房企顯得更加從容，在生存無憂的情況下，他們開始兼並擴張，尤其以萬科為甚。

　　2018年半年報顯示，萬科持有貨幣資金1595.5億元，其中主要是銀行存款1593億元，受限資金不足百億，是上市房企中持有貨幣資金最多的開發商。其淨負債率為32.7%，在行業中保持著較低水平。而2017年年末，萬科的淨負債率僅為8.84%。

　　同樣略顯輕松的還有中海地產，2018年中期報告顯示，中海地產上半年淨借貸率為28.1%。自2017年以來，中海地產一直保持著相對激進的態勢，在今年3月份的業績會上，中海方面表示，2018年將繼續積極拿地，計劃新拿地權益投資額港元1350億元，同比增長22%。

　　事實上，房地產行業的洗牌在去年已露端倪。把萬達旅遊城和萬達酒店分別打包賣給孫宏斌和張力後，萬達董事長王健林走出了困境。

　　出於融資和再上市考慮，許家印也轉讓了一部分股權。恒大地產經過三輪戰投，引入1300億元，出讓了約36.54%權益。

　　10月9日，一位知名房企CFO指出，每一輪房地產調控，每一個經濟周期，都有大佬很危險，尤其民營企業，他們面對風暴更加脆弱;而那些資金、綜合實力強的央企、國企，更可能受益。

　　一邊是降負債率，嚴控拿地規模、勒緊褲腰帶過日子;一邊是資金充沛，大舉兼並擴張。在房地產周期下行的當下，房企越來越分化，最後演化出來的，將是一張新的行業版圖。

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　　上海證券交易所披露，10月15日受理了華夏幸福基業股份有限公司(華夏幸福，600340.SH)的80億元規模公司債的發行申請，承銷商為光大證券股份有限公司、平安證券股份有限公司。

　　披露信息顯示，華夏幸福2018年公司債券計劃發行總規模不超過80億元(含80億元)，分期發行，其中首期發行規模不超過40億元(含40億元);期限不超過7年(含7年)，可以為單一期限品種，也可以是多種期限的混合品種。

　　華夏幸福公司債券募集說明書顯示，此次債券募集資金扣除發行費用後擬全部用於償還到期或回售的公司債券。

　　截至2018年6月30日，華夏幸福累計公開發行公司債券125億元，累計非公開發行公司債券230億元。目前，華夏幸福發行債券所募集資金已全部使用完畢。本次債券發行完畢後，華夏幸福合並口徑累計已發行尚未兌付的公司債券餘額為422.70億元，占2018年6月末未經審計的淨資產比值為60.99%，占比較大，存在一定的債券集中兌付風險。而房地產開發周期長、投資大，在華夏幸福繼續擴大土地儲備規模的快速發展階段，公司可能面臨階段性現金流量不足的風險和資金周轉壓力。

　　截至6月末，華夏幸福有息債務規模為1128.82億元，其中一年到期的金額為275.65億元。

　　目前，華夏幸福負債結構以流動負債為主，截至2018年6月末，發行人流動負債占負債總額的73.14%，比例偏高，短期償債壓力較大。以2018年6月末數據作為基准測算，本次債券發行後，華夏幸福流動負債比例將明顯降低，流動比率有所提升，短期償債壓力進一步緩解。另一方面，華夏幸福此前融資方式以銀行借款、信托借款和融資租賃借款等間接融資為主，綜合融資成本較高。通過發行成本較低的公司債券，華夏幸福可以償還成本相對較高的信托及租賃等借款。借款的置換將有效降低發行人的綜合融資成本，提高發行人利潤水平。

　　今年7月，華夏幸福控股股東華夏幸福基業控股股份公司以137億元轉讓5.82億股，引入平安系為華夏幸福第二大股東。10月11日，華夏幸福公告，其控股股東華夏控股直接持有華夏幸福12.4億股，占華夏幸福總股本的41.30%;累計質押華夏幸福股份合計9.38億股，占其持有華夏幸福股份從此前63.16%上升到75.63%，占華夏幸福總股本的31.23%。

　　華夏幸福10月15日收於22.19元/股，跌幅6.29%。

　　(房掌櫃整理來源自21世紀經濟報道、澎湃新聞網)