香港政府也不會就投標者的出價作出揣測,實際上出價往往視乎種種因素,例如每幅用地對個別投標者的吸引力,投標者就著市場情況、企業情況及發展策略作出的考慮等等。
鄉郊建屋地段第1211號的地塊面積約為17598平方米,指定作私人住宅用途。樓面面積介於22537平方米至37561平方米。最高的樓面面積須受賣地條件特別條款規限。
在該地塊招標之初,業內多個分析師均認為,香港第三季供應中最矚目的土地為山頂文輝道地塊,山頂區屬全港最貴重地段,多年來極少新供應,單位落成後料可享南區海景,雖然該地段未屬區內頂級地塊,但亦預計是發展商必爭之地,最高估價超360億港元。
香港推出的一手住宅物業空置稅被認為是此次流標的原因之一。據大公報10月17日報道,華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興表示,發展商對後市仍具信心,從有5家財團涉及10家發展商爭逐此地,正反映發展商應有進取投文輝道土地之心。不過,此地是超級豪宅項目,銷售時間較長,面對政府銳意向發展商開征一手住宅物業空置稅,此會加重項目的發展成本,加上近期中美貿易戰和股市波動等,發展商將相關因素盡反映在標價中。
參與投標的嘉華國際,其營業及市場策劃總經理溫偉明表示,文輝道地塊有別於中小型單位的土地,將建單位的面積會是數千平方英尺的超級豪宅,此類單位絕不可能“速銷”,且多以現樓方式出售,銷售期甚或長達5至10年。政府意圖推出的空置稅,正是增加發展成本及風險,影響標價。但他認為是次豪宅地流標,不會影響大眾化市場。
今年6月底召開的香港行政會議通過了向空置一手住宅單位征收空置稅,針對空置一年或以上的單位,通過現有差餉機制收取,將是應課差餉租值的200%。而香港二手空置單位數量是一手空置房的4倍以上,因此市場當時認為征收一手空置稅對樓市基本面的影響有限。
包括此次鄉郊建屋地段第1211號地塊在內,香港政府近年來共有4次因為標價低於底價而取消有關賣地。其餘3塊位於元朗、青衣、白石角的地塊分別在2016年初(1月25日)、2015年底、2014年初流標,隨後重新招標後均成功售出。
自2016年中期以來,香港房價一路飛漲,至今年8月起,房價走勢從反複微升轉為反複回軟。中原地產研究部高級聯席董事黃良升10月12日指出,中原 CCL(中小型單位)四大整體指數齊跌,近5周出現4次,香港樓價明顯由早前的反複微升,轉為見頂回軟。樓價調整已經開始,但下調訊號仍未夠全面。9月中旬,中美貿易戰升級,全球經濟轉淡,將會引發本地樓價進一步向下調整。預計整體樓價出現較明確的下調訊號,將會在10月下旬公布的CCL開始反映。
(房掌櫃整理來自香港文匯報、澎湃新聞)
2022-02-17 10:28
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