顧雲昌強調,落實“房住不炒”不僅要遏制炒房,而且要找到炒房的原因,建立起長效機制。
“穩住房市,振興樓市”
什么樣的房地產市場是好市場?顧雲昌認為,應該做到“三個基本”:供求總量基本平衡、供求結構基本合理、供求價格基本平穩。顧雲昌認為,新時代的房地產發展方向是穩住房市,振興樓市。
他認為房地產有兩個市場,一個是住房市場,叫房市,另外是樓宇市場,叫樓市。在新時代,要穩住房市,從過去追求數量轉向數量質量並重,避免出現大起大落。同時,要振興樓市,目前樓宇、寫字樓、商場的庫存還很大。
顧雲昌指出,房地產市場的發展從過去數量快速增長,總體上供不應求,進入現在階段性的飽和,甚至出現供大於求。改革開放以來,快速的發展使得現在人均住房面積已經接近了40平方米左右,和過去的10平方米、20平方米相比,已經達到了一個新階段。
顧雲昌很早提出中國房地產的“黃金時代”已經告別,進入“白銀時代”,突出表現為:競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄。
長效機制不可能一蹴而就
今年以來,加快建立房地產長效機制的聲音不斷。房地產長效機制包括哪些內容?需要做哪些工作?
顧雲昌將住房市場的長效機制概括為“1+3”。“1”是住房制度,要建立多渠道供給、多渠道保障、租售並舉的住房制度,進一步改革和完善,方向就是十九大提出來的“房住不炒”;“3”是金融制度、土地制度和財稅制度要加以配合。
顧雲昌指出,房地產市場的長效機制不可能一年兩年建立起來。房地產市場有其周期性,熱的時候要降溫,冷的時候要加溫,長效機制建立起來再配合一定的短期調控,房地產市場的平穩健康發展才有可能。
房地產稅不能急於求成
針對備受關注的房地產稅,顧雲昌指出,房地產稅是稅收體制改革的重要組成部分。“目前,中國的房地產稅收的體系是不完善的,開發和交易環節稅負很重,持有環節基本沒有任何稅。從世界各國的經驗看,這恐怕是一個很大的缺陷。”
至於房地產稅如何征收,顧雲昌認為,總得來說“立法先行、充分授權、逐步推行”。
房地產稅何時全面開征?顧雲昌認為,這個過程不能急於求成。他認為,2018年、2019年出台的觀點太過樂觀。房地產稅開征難度很大,具體操作上也有很大的難度,立法還有時間過程。現在已經列入立法計劃,五年內完成,早一點最起碼也要三、四年。
大城市大力發展租賃時代到來
十九大報告提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。在此背景下,租賃時代來臨了嗎?
顧雲昌認為,租售並舉是新的住房制度中重要一方面,主要是解決全體人民住有所居的問題。“居者有其屋是人人有房產,住有所居是人人有房住。解決住房問題,不能光靠買房來解決,特別是一二線城市,很多進城打工者、剛剛參加工作的大學生一下子買房是不可能的,許多發達國家買房的年齡都在三十歲以後,三十歲以前以租房為主。”
他認為,中國的租賃市場還有很大的發展空間。但並不是所有的城市都要發展租賃市場,主要是人口淨流入的大城市,一些三四線城市基本需求不大。“大力發展租賃房的時代帶來了,更准確地說是大城市大力發展租賃房的時代到來了。”
難說高房價一去不複返
7月31日,中共中央政治局會議用“堅決遏制房價上漲”八個字為房地產市場定調。顧雲昌認為,把“過快”去掉表明了中央的決心,以後房價不要再漲了。
“遏制房價上漲”是不是就是讓房價下跌?顧雲昌表示,也不是這樣。“有些地方的房價並不是很高,相對合理基本合理,隨著經濟的發展收入的提高,房價也會適當往上漲。”
顧雲昌指出,房地產調控目的是房地產市場平穩發展,房價基本平穩。但從根本來說,完全杜絕房價上漲不可能。中國房價現在依然是高房價,目前是想辦法不要繼續攀升,但很難說高房價時代一去不複返。
2022-02-15 09:54
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