償債高峰考驗中小房企資金鏈 紛紛加碼融資沖刺業績

　　11月20日晚間，美的置業公告稱，以內部資金認購中國工商銀行發行的理財產品，認購金額合共12.506億元人民幣。其中，一款產品認購金額12.50億元，投資期限28至29天，預期年投資回報率3.05%;另一款產品認購金額為60萬元，投資期限28天，預期年投資回報概率3.10%。

　　據財務報告顯示，美的置業截至2018年中期，資產總額1360.73億元;負債總額1195.67億元;營業收入65.63億元，歸屬股東淨利潤3.88億元。經營活動現金流已多個報告期內為負值。

　　據廣發證券統計，2018年、2019年樣本房企債務兌付數量是未來幾年的高點，兌付規模將分別高達3375億元、4474億元。大型房企憑借更強的銷售回款能力以及更加穩健的財務水平，在融資方面將更具備優勢。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兌付風險。

　　易居地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去幾年公司債發行的規模是比較大的，政策收緊是在2016年下半年，到2018年底差不多就是兩三年的時間，是很多債務工具兌付的時間，所以說2018年、2019房企的償債規模較大。

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　　有房產分析師預計，2019年房地產行業規模化趨勢仍將持續，中小房企面臨生死考驗。中小型房企融資狀態非常不樂觀，更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被並購等方式繼續生存或離場。

　　無論是居民還是房企層面，去杠杆都已經成為房地產行業的基調。從58安居客房產研究院監測的數據來看，今年房企的融資壓力明顯大於去年，央行不斷降准，本對樓市或形成一定資金層面利好，但房企再融資受阻則在很大程度上抵消了這一利好。2018年房企密集融資就是來源於資金壓力，一方面要規模化，不進入頭部企業陣營生存壓力巨大;另一方面又缺錢實現規模化，針對中小房企的各種資金支持明顯不如頭部房企，不得不想盡一切辦法去融資。

　　“2019年預計房地產行業規模化趨勢仍將持續，中小房企面臨生死考驗。中小型房企融資狀態非常不樂觀，更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被並購等方式繼續生存或離場。”58安居客房產研究院首席分析師張波表示。

　　新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷告訴記者，目前房地產行業融資違規動作已經基本消除，房企已經回到了表內融資為主，其他資金渠道不斷收緊，房企無法開展股權類融資，有息負債率有回升趨勢。整體看，目前房企壓力在加大，不排除明年出現少數爆雷房企。比如有息負債率高，並且現金不足的，同時資金回籠慢的。

　　易居研究院副院長楊紅旭擔心，開發商此時面臨的是全國大行情，即這輪房價漲得時間長、幅度大，同時房企拿地又非常激進。調控整體趨嚴未有松動，因此在市場降溫初期，開發商感到資金緊張。預計明年一些負債率高的中大型也可能會出現嚴重問題。具體表現就是被迫賣掉大量股權，甚至有些會倒閉。

　　據恒大研究院發布的報告顯示，未來4年是房企償債兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以後總計僅0.9萬億。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期;公司債2015-2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。

　　(房掌櫃整理來源自每日經濟新聞、21世紀經濟報道)