房企融資年末掀起小高峰 中小房企融資環境仍然嚴峻

　　導讀：房企今年面臨的融資環境仍然嚴峻，尤其是中小型房企，即便大型房企融資成本也在提升。

　　臨近2018年尾聲，房企融資出現一波高潮。

　　2018年11月，同策研究院監測數據顯示，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計505.92億元，環比10月的392.65億元上漲28.85%。12月以來，房企融資繼續井噴。據不完全統計，12月雖然尚未結束，但典型房企融資已經超過30多筆，合計融資高達1100億左右，其中僅12月中旬公布的融資額就已經多達800億。

　　12月12日，發改委一則《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》再度掀起融資市場波瀾。有猜測認為，房企融資環境就此松綁。但21世紀經濟報道記者調研多位融資經理發現，房企今年面臨的融資環境仍然嚴峻，尤其是中小型房企，即便大型房企融資成本也在提升。

　　業內人士普遍認為，鑒於穩定調控需要，房企融資環境不會大幅松綁。

　　年末房企密集融資

　　同策研究院《40家典型上市房企融資報告》顯示，2018年11月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計505.92億元，環比上漲28.85%。11月40家監測房企融資總額有所回暖，漲幅明顯。

　　此外，各類型債權融資方式額度均有上浮，房企積極采用多樣性債權融資趨勢較為明顯。具體而言，11月債權融資額為505.33億元，占房企融資總量的99.88%，環比上漲29.09%（10月債權融資總額391.46億元）；11月股權融資金額為0.59億元，占總融資金額的0.12%，融資金額均來自港股上市公司執行股票期權計劃。

　　12月以來，房企融資繼續井噴，密集融資超1000億，市場資金面有所緩解。中原地產研究中心統計數據顯示，12月以來，房企融資數據繼續大規模擴張。據不完全統計，房企融資已經超過30多筆，合計融資額度高達1100億左右。其中僅中旬公布融資金額就已經多達800億，多家企業公布了永續中期票據及企業債等大額融資。

　　融資金額回暖，同時境外融資規模遠超境內。同策研究院報告顯示，11月，監測房企發行公司債融資總額210.28億元，其中，境內發行78.5億元，境外發行131.778億元人民幣（19億美元）。境內發行公司債規模明顯少於境外，這意味著，在境內融資渠道緊縮的環境下，拓寬境外融資渠道依然是房企勢在必行的舉措。

　　融資形勢仍嚴峻

　　房企融資形勢仍然十分嚴峻。21世紀經濟報道記者調研的多位融資經理表示，房企今年面臨的融資環境仍比較緊張，尤其是中小型房企。即便大型房企融資成本也在提升。

　　12月13日，據一位負責地產融資的信托經理介紹，“以前我們的融資對象中，中小型開發商較多。但自今年下半年開始，我們都要求前50強，這已是行業普遍現象。”

　　另外該經理介紹，相比年初，房企融資成本也在提升，“大型企業會低一些，但也低不了多少。”

　　另一位從事房企融資的業內人士也表示，房企融資情況並不樂觀。21世紀經濟報道記者向其咨詢為何年末房企密集融資？他認為，“最近批的一些（融資）業務，其實已經受理很長時間。另外，房企資金確實比較緊張。因此，房企會想方設法通過各種渠道解決融資難。但我認為，房地產市場不會出現大規模的放松調控，否則房價很可能反彈造成調控前功盡棄，決策層不會允許這種情況出現。”

　　新政為融資帶來生機？

　　12月12日，國家發改委發布的《國家發展改革委關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》（下稱“雙十二新政”）中，房地產被列為支持對象。有觀點認為，這會改善房企融資環境。

　　長江證券研究所梳理後發現，這次新政相較以前的企業債券發行政策做出了以下調整：第一，第一次以具體行業、具體財務指標的形式框定了重點支持的企業；第二，企業債券募集資金用於補充流動資金的比例由40%提升至50%；第三，優質企業發行債券實行“即報即審”，審核效率將進一步提升。

　　長江證券報告進一步指出，優質房企獲支持發行企業債券直接融資，一方面融資端緊張局面有所緩解；另一方面，直接融資的成本優勢也對房企融資成本形成利好，此外，用於補充流動資金的比例提升，也可提高房企資金使用靈活度。

　　不過，發改委“雙十二新政”新政對房企融資環境利好有限。據長江證券統計，符合新政標准的房企即受益房企僅有約20家，並以國企為主，這些房企負債率較低，這些頭部企業本身融資渠道就更好。再加上此次新政實行資金使用“負面清單”，禁止“將募集資金借予他人，用於房地產投資和過剩產能投資”。這都為融資環境改善程度打了很大折扣。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波也認為，房企的違規融資、融資機構違規向房企提供資金便利依然屬於重點監管領域。

　　為何融資不會放松？業內普遍認為，融資放松帶來的風險很大。張波告訴21世紀經濟報道記者，融資放松就是縱容市場重回“高杠杆”發展之路。在融資受控情況下，市場的優勝劣汰將驅動大量中小房企離場，而融資松動可能帶來房企的非理性擴張，前幾年“地王潮”可能重現。這無疑會葬送來之不易的平穩發展局面，使得房地產調控前功盡棄。

　　上述融資經理也認為，”房地產融資不會出現大規模放松，否則，房價很可能反彈，最終造成調控前功盡棄，決策層是不會允許這種情況出現的。”

　　未來房企融資走向何方？張波認為，房地產行業規模化趨勢仍將持續，中小房企融資狀態不樂觀，面臨生死考驗，更多小型房企會和中大型房企合作開發，或以被並購等方式繼續生存或離場。同時，大中型房企的日子也並不好過，不少大中型品牌房企都將迎來償債高峰，順利借新還舊以及在擴大規模同時加速資金回流都是重要考驗。

　　張波認為，房企融資從緊，但保障性住房融資將變得更有優勢。12月以來，政府已經開始對於優質房企提供融資便利，但更多支持債券資金流向符合未來重點發展的保障性住房及租賃住房。2019年這一政策方向還將延續，未來更多房企將把目光轉移到共有產權房、自持性地塊、長租公寓發展等領域，以謀求更多的政策性融資支持。

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臨近年底，房企還債和買地儲糧需求倍增，對資金的渴求達到高點。11月份以來，上市房企密集發債融資，不少開發商成功籌得資金。

12月13日，遠洋集團成功發行REITs產品——“中聯前海開源-遠洋集團一號資產支持專項計劃”，產品總規模達32.03億元，這意味著遠洋集團打開了商業地產REITs融資通道，資產證券化模式實現創新。

對此，業內有聲音稱，房企發債額度上升，是否意味著融資有松動跡象。據同策研究院統計，房企雖然密集拋出發債信息，但計劃、核准階段的發債數量較多，實際發行量並沒有那么高。同策研究院朱莉莉認為，融資松綁和樓市拐點論實屬誇張，2019年底前房地產政策和市場難以松動。

40家房企融資達6050億元

根據同策研究院監測數據獲悉，2018年前11個月，40家典型房企融資總額達6050億元，且融資成本不斷上行。

有房企高管曾表示，有的房企年初制定的買地目標可能是1000億元，但最後其實花了不到目標投資額的一半，但原計劃全年到期債務卻增加了，因為要降低負債，優化財務結構，才能獲得更高評級，才能融到新錢。

過去的一年多，房地產行業融資非常艱難，不少主管融資的房企高管壓力非常大，這主要體現在原來的很多融資工具都不能再用了，導致公司在融資創新和經營層面都要做很多調整才能適應市場變化。

“幾乎把所有的融資工具都用了，但仍沒達到預期。”上述房企高管表示，這是融資環境最差的一年，成本上升得也非常快，現如今，融資成本已經從過去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些房企已經達到13%，這對利潤的侵蝕是非常嚴重的。

行業共識是，目前還看不出融資環境松動的真實跡象，房地產行業已經入冬了。不過，盡管如此，有些房企今年在創新融資方面取得了很大成就，包括打通了ABS、REITs等證券化融資渠道，其中不乏遠洋集團的身影。

遠洋發REITs籌資32億元

日前，遠洋集團通過發行REITs產品籌資32億元，期限不超過5年（3年存續期及2年退出期）。產品優先級分為A1、A2兩檔，A1檔發行利率5.5%、A2檔發行利率6.0%。

有業內人士稱，這是通過資產證券化模式實現的業務創新。據悉，本次產品的基礎資產位於北京、天津的核心區位，周邊商業氛圍成熟，經營現金流穩定。同時，入池資產與遠洋集團在周邊開發的住宅小區、寫字樓、公寓等物業資產形成緊密聯系的協同關系，客戶消費意向明確，有效支撐入池資產的經營業績。

截至目前，遠洋持有性物業規模已達到360萬平方米，主要位於北京、上海等核心城市的優質地段，包括北京頤堤港、成都遠洋太古裏、杭州樂堤港等一系列成功的商業標杆項目，並擁有北京遠洋新光中心、武漢東方境世界觀等一批優質儲備資產。

值得關注的是，在國內公募REITs尚未開放的背景下，本單REITs產品機制創新，為未來全面參與公募REITs奠定良好基礎。

中聯基金執行總經理范熙武表示：“本次遠洋REITs產品在盤活優質存量資產的同時，更是遠洋集團後續長期REITs戰略、特別是未來公募REITs戰略的重要開端。因此，在產品機制設計方面，此次REITs產品重點對次級投資人結構、產品決策機制、資產運營管理模式等方面做了創新安排，從強化產品權益屬性的角度進行了機制探索。”

上述業內人士稱，基於遠洋集團明確的持有經營性物業戰略，隨著投資物業體量不斷擴大，遠洋集團正在形成和建立針對商業地產的“投資、運營、增值、退出”的閉合資本運作模式。而REITs作為以持有型不動產為投資標的的權益性金融產品，有助於遠洋集團在商業地產領域搭建完整商業閉環，相較於傳統信貸工具，能夠有效提升循環投資效率，促進房地產企業構築商業模式閉環，推動其業務模式由銷售型向長期持有運營轉變。

遠洋方面表示，未來，遠洋集團將不斷深入推進“商業地產+REITs”的業務模式升級，持續發行一系列以優質投資物業作為基礎資產的REITs產品。

值得關注的是，更多的房企沒有遠洋集團這樣多元化的融資渠道，這些企業正一邊搶收業績實現內部輸血，一邊積極拓展新渠道等待外部輸血。

朱莉莉認為，金融機構向來“晴天送傘，雨天收傘”，主要還是看市場變化，市場下行下，金融機構收緊的趨勢很難改變。而為了不要讓彼時蜜餞成為此時毒藥，房企增強內部輸血能力更為有效，如加大營銷力度，加快存量產品的周轉，提高滾動開發能力等。

　　（房掌櫃整理自21世紀經濟報道、證券日報）