黃瑜：2019年房價料將穩字當頭 二三線樓市回歸理性

　　住房租賃市場的參與主體更加多元。開發商、專業化租賃運營商、中介機構、酒店集團等各類企業紛紛搶灘“新風口”，打造自有租賃公寓品牌。

　　多地政府打造的住房租賃交易服務平台投入使用。截至目前，全國已有10餘個城市搭建官方平台。

　　然而，在大量社會資本湧入長租公寓領域的背後，由於欠缺准入門檻、標准規范以及法律法規，市場發展良莠不齊的問題日漸突出。例如，一些不具規模的企業跟P2P等小額貸款公司合作，過度使用杠杆增大了住房租賃企業和租客的風險。

　　此外，長租公寓還被視為推漲房租的重要因素。易居智庫研究總監嚴躍進表示，一些長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%惡性爭搶房源，人為抬高收房價格，讓長租公寓的租金也呈現高端化趨勢。

　　針對租房市場出現的亂象，多地監管部門采取了行動。7月份以來，已有北京、上海、深圳、南京和西安等20餘個城市出台住房租賃新政，通過用地保障、增加房源投入、規范“租金貸”及其他住房租賃交易服務等舉措，促進住房租賃市場健康發展。

　　全國房地產商會聯盟主席顧雲昌認為，我國住房租賃市場還不夠成熟，政府應從制度建設、金融支持、服務保障等多方面入手，實現租售“兩條腿”走路。

　　地價：

　　溢價率持續走低，土地市場降溫

　　樓市的嚴格調控效應已傳導至土地市場。住房銷售市場遇冷讓高價拿地的開發商“套牢”，房企在拿地方面變得謹慎理性，土拍市場熱度也隨之退卻。

　　去年年初，中海地產以總價50.9億元、溢價率超過71%拍得松江三幅宅地，這一位於上海遠郊的區域樓板價創出新高，突破3萬元/平方米。近期，該地塊所建項目“中海九峯裏”推出的500餘套房源卻幾乎無人問津，樓盤首開僅售出十餘套。在南京、蘇州和鎮江等地所拿多幅高價地塊也在調控之下，銷售承壓無法入市。

　　一位房企高管表示，在樓市調控高壓不減的態勢之下，商品房銷售價格無法再現快速增長甚至還要下調，房企利潤空間難以把握。因此，不少房企盡量不通過招拍掛的形式拿高價地。

　　中國指數研究院統計顯示，下半年以來，隨著土地供應增多，低溢價乃至底價成交漸成常態，土地流拍數量也明顯增多。2018年11月，全國300個城市住宅類用地平均溢價率為7%，較去年同期下降15個百分點。其中，上海、寧波、天津、成都和南京等重點城市的土地成交平均溢價率同比降幅超過70%。據統計，今年上海成交地塊大部分以底價成交。除溢價率下行外，上海、北京、重慶、蘇州和深圳等熱點城市的地價與去年同期相比也出現下降。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示，流拍地增多是土地市場回歸理性的信號。“過去20多年，地價的不斷上漲傳導至新房房價，進而影響周邊二手房價格，構成了房價不斷上漲的邏輯鏈條。地價不斷下行將引導消費者預期，促使房價進一步回歸理性。”

　　(房掌櫃整理來源自中國新聞網、新華通)