【掌櫃日報】2019樓市供應小幅上漲 三四線城市仍存去化壓力

　　事實上，全國各線城市針對自身市場特點，普遍開始推行因城施策。克而瑞地產研究院的統計數據顯示，在此背景下，市場分化更加嚴重，一線城市成交下滑;重慶、合肥、鄭州、徐州等熱點二、三線城市因需求較為旺盛，成交依然處於高位;但海口、廈門、三亞等城市由於嚴苛的調控使得市場陷入“冰凍”，成交量大幅下調;廣大三四線城市盡管政策環境依然較為寬松，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置政策的收緊，在2018年下半年項目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。

　　2018年底，隨著一線和熱點二線城市預售證管控逐漸放松，新建商品住宅新增供應一直相對較為充足。以一線城市深圳為例，2018年11月該市供應量高達131萬平方米，創下近十年來新高。克而瑞地產研究院的數據顯示，總的來看，全國受監測的60個重點城市2018年全年新增供應總量同比增21%，各能級城市供應全線上漲，一線漲幅最甚高達48%，二、三四線漲幅均在20%左右。

　　“全國房地產市場在2018年下半年轉冷，項目去化率明顯下調，而菏澤、珠海等局部放松引發的市場悲觀預期有所削減，調控放松預期被進一步強化。”克而瑞地產相關分析人士預測，首先，未來一線城市新增供給量預計將顯著增加。主要是因為房企前期囤積的土地還有相當一部分沒有入市，2018年北京、上海、廣州等城市加大土地供應力度，且土地價格也相對降低，可上市供應房源勢必會顯著增加，加之限價政策也逐漸相對寬松，房企也會加快推盤入市。

　　其次，二線城市供給量整體小幅增長。其中，鄭州、重慶、武漢、成都、青島、昆明、濟南等城市2018年土地儲備充足，這些城市對省內人群存較大吸引力，購房需求相對充裕，房企也會適時增加住房供應，預計2019年供給量顯著增加。

　　此外，三四線城市供應量回落分化。由於當前大部分三四線城市房價到達階段性高位使得購買力疲軟，購房者觀望情緒漸起，去化率已經明顯下調，房企為避免陷入新一輪庫存風險窠臼，已明顯加快開工和推盤，甚至不惜以價換量。另一方面，過去兩年土地市場成交份額集中在三四線城市，這些也都將在2019年形成供應，使得至少明年上半年以前新增供應量仍將普遍增加。克而瑞方面預測，“雖然預期政策放松，但購買力嚴重不足是制約三四線城市市場成交的最大障礙，大部分三四線市場仍然勢必進入深度調整期，不同城市間表現分化。”

　　房地產長效機制加速推進

　　需要注意的是，伴隨著中國房地產市場進入品質化時代，買方市場特征愈發明顯，行業集中度加劇，房地產調控的機制正在向著更加市場化、長期化邁進。而關於2019年的政策走向，億翰智庫首席研究員張化東認為，2019年全國房地產市場的政策主基調是以因城施策、試點先行、由遠及近、由外及內、由輕及重、循序漸進、以長效換短效的方式推進，致力於維護房地產市場穩定健康運行，實現“住有所居”。

　　1月21日，在省部級主要領導幹部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班式上，習 近平主席在講話時也指出，要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。

　　建議，長效機制穩妥實施的核心在於落實“一城一策”，既要通過地方的長效機制試點，不斷總結經驗，有序穩步推廣，也要在中央“房住不炒”的大邏輯下進行，接受中央的指導和管理，同時地方也要承擔相應的責任。“一城一策”方案不僅給予地方調控靈活性，同時能夠在一定程度上避免風險”。

　　值得一提的是，對於未來一二線城市實施長效機制，馮國亮有以下三點考慮：一是關於住房定位和基本原則。“住房不炒”作為“一城一策”的指導原則，各地方政策的提出和實施要回歸居住功能本身，滿足基本居住需求，遏制投資炒房行為。二是房地產主要矛盾是區域性住房短缺及結構性錯配，針對當前各地的主要矛盾，2019年各地方樓市調控政策將會在限購、限價、限售、限貸等方面進行微調，下半年則會根據形勢出現變化，松綁力度或將加大。三是長效機制的核心是要加快建立多主體保障的租購並舉制度。

　　“房地產行業對於各個城市穩投資、穩就業、穩土地財政以及地方稅收都是至關重要的。”馮國亮指出，“一城一策”方案的落地實施，不同城市的調控政策存在共性。“相關主管部門要做好相應的供需調查和發展規劃，加強供需的雙向調節，完善住宅用地及金融、財稅的組合拳政策。而在加大住房供應方面，大部分城市會采取相同的措施，只是在推進的時間節點和程度上有所不同”。

　　預計一二線城市率先回暖

　　1月16日，國家統計局發布2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅擴大，二三線城市環比漲幅有所回落。