房企拿地積極性全面退燒 土地市場將重點回歸二線城市

　　土地市場降溫趨勢延續到2019年。

　　中原地產研究中心統計數據顯示：2019年開年，一二線城市賣地金額下降趨勢明顯。1月份，40個一二線城市賣地2525.9億，同比2018年下降15.4%，環比下調幅度達到了32.4%。

　　整體看，最近幾個月熱點城市土地成交額相對同比漲幅放緩。平均土地溢價率40個城市有32個城市出現溢價率下調。一家銷售額排名在前十的房企高管告訴21世紀經濟報道記者，“去年土地市場火熱，盡管7月31日之後土地市場逐漸降溫，但土地成交同比依然高增長。今年年初市場尚未回溫，房企土地儲備充裕，土地市場有所降溫也很正常。目前，住房市場有待恢複，只有住房市場平穩了，土地市場才會回歸常態化。在此之前，房企會謹慎拿地，基於補倉心態，隨售隨補。”

　　退燒

　　土地儲備對於房企來說是生存之本，土地儲備決定了未來企業的銷售額高低，也決定了其獲取資金的潛力大小，更是保證房企自身規模化的重要基礎。持續穩定的土地儲備量是大房企持續規模化發展的“壓艙石”。房企拿地正呈現全面退燒趨勢。

　　中國指數研究院數據統計顯示，在成交方面，2019年1月份，全國300個城市共成交土地1958宗，環比減少43%，同比減少1%;成交土地面積8191萬平方米，環比減少41%，同比減少3%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)609宗，環比減少42%，同比減少0.3%;成交面積3031萬平方米，環比減少40%，同比減少7%;

　　成交量下降同時，成交價格也呈現下降趨勢。數據顯示，全國300個城市成交樓面均價為2000元/平方米，環比減少6%，同比減少19%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為3506元/平方米，環比減少8%，同比減少26%。

　　房企拿地謹慎態度在2019年開年表現尤為明顯。華創證券調研報告顯示，1月萬科在土地市場獲取廣州、上海、北京等地10個項目以及3個物流項目，拿地區域主要集中於一二線城市。1月公司新增建面296.6萬平方米，環比下降49%、同比增長10.9%;對應總地價129.9億元，環比下降61%，拿地金額占比銷售金額為26.6%;平均樓面價4379元/平方米，環比下降23.6%，拿地均價占比當月銷售均價28.5%，較2018年下降11.4%。按銷售均價1.5萬元/平方米估算公司1月新增貨值456億元，略低於同期銷售金額488.8億元，拿地略趨謹慎。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波分析認為，1月的土地市場需要從兩個角度來看，一方面是季度性因素，由於臨近春節，市場不但成交量萎縮，房企的拿地動作也在放慢，而2019年春節又相比2018年提前了小半個月，也間接影響到1月的土地市場;另一方面則是房企心態變化，2018年市場降溫，土地流標現象增多，的確對房企的整體心態產生了影響，也對近期房企拿地積極性產生一定影響。

　　“土地市場相對於樓市是一個滯後指標。2017年，一線、強二線樓市全線開始降溫，土地市場2018年還在增長，最近幾個月成交量開始下滑。這主要是因為，在樓市降溫之後，土地市場也開始降溫，尤其是2018年的8月份之後，隨著全國熱門城市的樓市全面降溫，土地市場降溫態勢很明顯，所以出現土地流標，溢價率大幅下滑。溢價率目前已創新低。”易居研究院副院長楊紅旭表示。

　　土地市場將重點回歸二線城市

　　開年土地市場降溫除了市場因素也有季節因素。“一般來說，年初推地的節奏會比較慢，所以從成交角度來看會表現得較為低調，這可能是土地市場退燒的一個原因。第二個原因就是從企業的投資拿地策略角度來看，因為三四線城市市場開始降溫後，土地市場拿地有風險，所以排名前50的大品牌開發商，會更重視一二線城市，尤其是聚焦二線城市，因此拿地總量可能會出現下降，畢竟二線城市的推地節奏比較慢，從絕對量來講，也沒有去年下半年那么多。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示。

　　就2019年土地市場整體走勢來看，張宏偉認為，從大的趨勢以及企業策略角度來講，2019年土地市場重點會回歸二線城市。一線城市雖然也比較好拿地，但是由於一線城市推地量比較少。所以，房企會將重點放在二線城市。比如，省會城市、計劃單列市等經濟發展情況比較好的城市會作為布局重點。在核心城市周邊的三四線城市可能會繼續被關注，其他三四線城市可能會面臨去庫存的壓力，拿地會比較謹慎。整體而言，三四線城市土地市場會持續降溫，一二線城市推地量年初較少，估計到二季度以後，尤其是下半年可能會增加。整個土地市場拿地的活躍度可能在二季度以後尤其是下半年，在二線城市會回升。