樓市窗口期不定期出現 大型房企態度謹慎調低銷售目標

　　沒有客戶和錢，成為一些人心中的痛和怕。多位開發商人士互相探討後認為，不能對本輪複蘇抱有太大期望;萬科董事會主席鬱亮指出，“不能期待市場反彈”。

　　因為宏觀經濟、貨幣政策、市場調控的不確定性仍在，並且有跡象顯示，調控帶來的影響和變化間隔越來越短，房企全年都可以隨時融資、買地、賣房的時代將一去不返。今年房地產緊抓“市場窗口期搶收”顯得格外重要。

　　今年1月份，在南方媒體見面會上，龍湖集團副總裁胡若翔稱，2019年城市分化會進一步加劇，每個城市政策力度也不一樣，因此要加強對不同城市市場窗口期預判，“強化彈性供貨，做到有質量增長”。

　　在3月26日的萬科業績會上，首席運營官張旭也多次表示，“2019年的每一天都是賣房的好日子，萬科將隨行就市，能賣就賣，堅決不留庫存。”

　　往年一季度被認為是房地產行業季節性銷售淡季，但因為今年“窗口期搶收”的判斷，諸多房企加大了促銷力度，“搶跑”回籠資金，“活在當下”。

　　最明顯的莫過於恒大。據悉，今年3月份，恒大所有在售項目，包括住宅、公寓以及寫字樓，均可有9折優惠(受備案價影響價格除外)，商鋪8折優惠。促銷使得恒大以單月510億元的權益銷售金額在行業內居首。

　　恒大將全員營銷運用到了極致。4月份，仍然可以在朋友圈看到恒大全國的多個項目在推廣、優惠。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，恒大在多次市場降溫時都有降價促銷的做法，這體現了其對於市場的靈活把握。

　　類似地，泰禾也在一季度實行“壹號搶收計劃”，其一季度在北京區域加大了營銷力度，通過加大樓盤促銷力度，完成了超過100億元的銷售額。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示，企業主動去營造營銷的環境，會對銷售產生一定的積極影響。他認為，當前有能力“出貨”的房企，普遍以加快資金回籠為首要目標，畢竟在當前環境下，很難去判斷未來的市場走勢。

　　對缺錢的擔心和“窗口期”的認識，讓大部分房企抓住降准帶來的流動性寬松機會，加大融資力度。2、3月以來，房企融資不斷井噴。

　　同策研究院數據顯示，3月，40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元，環比大幅上漲85.25%，同比大幅上漲63%。自2017年11月融資達1246.18億以來(其中包含恒大600億元的股權融資)，首次突破1000億大關，創16個月新高。

　　“調低目標”

　　截至目前，共有76家房企發布2018年年報。中原地產研究中心統計數據顯示，整體而言，A股房企平均利潤上漲23%，但淨利潤率平均為11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。在發布年報的76家企業中，22家利潤下降，70%的企業利潤出現了明顯上漲。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，2018年房企利潤率出現下調的主要原因是資金成本相比2017年明顯上漲。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲，在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。他指出，2018年隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大。進入2019年，這個情況有望緩解。值得關注的是，銀行對房地產信貸的態度也會很大程度影響銷售情況。

　　另外，從2019年1-2月份銷售數據看，大部分企業都比較平穩。不過，張大偉預計，2019年初銷售額很難超過2018年同期。

　　這主要基於的原因是，“穩地價、穩房價、穩預期”仍然是2019年樓市政策的重要導向，在市場預期降溫的大環境下，房企普遍選擇趨於保守的應對策略。業內人士指出，地方政府對調控政策的微調放松或從嚴執行，是對原有政策進行因地制宜優化，進一步落實地方主體責任，“一城一策”穩定市場，防止樓市大起大落。

　　而上述預判也直接體現在房企年報數據中——40家房企中有25家的2019年銷售目標增幅低於20%，平均目標增長率僅為18.36%。

　　(房掌櫃整理自金融時報、同話財經、21世紀經濟報道)