【掌櫃日報】2018年房企淨負債率有所下降 但融資成本上升

　　但企業近兩年也意識到，不降低負債率保持穩健的財務盤面，一味沖規模快跑，帶給企業的風險同樣不低。畢竟，在房地產增量市場天花板來臨的大環境下，負債越高、評級越低的企業得到投資者的認同度越來越低，越來越難拿到錢，尤其是資金成本低的錢。長此以往，資金成本對利潤的侵蝕程度將嚴重影響企業的運營質量。

　　事實上，去杠杆政策環境下，受融資監管影響，房地產企業主動也好，被動也罷，確實也在實施一些降低負債的策略。比如，完善債務結構的同時，抓現金回籠。

　　據克而瑞研究中心統計數據顯示，截至2018年底，176家上市房企的現金持有量為28715億元，較期初增長18.4%。其中64家重點房企的現金持有量為25080億元，較期初增長22.7%;64家房企的現金總量占比87.3%，較期初增加了3個百分點。隨著行業集中度不斷上升，規模房企的資金融通也更具優勢。截至2018年底，持有現金超千億元的企業有5家，較期初增加2家。

　　克而瑞稱，超過六成企業持有現金出現不同程度的上漲。64家重點企業中現金增長的企業占比更高，達85.9%，其中增幅超過50%的企業就達到了21家。從各梯隊來看，百強企業平均現金持有量有所增長，而百強之外的企業平均現金持有量則有所下降。現金增幅最為顯著的是30強-50強企業，這些企業在2018年普遍加大了財務優化力度。

　　對此，一位房企高管表示， “在未來高手過招的市場中，一個大項目的負債處理不好可能就會拖垮整個企業，所以抓回款是公司去年最重要的工作之一。為了實時監測我們的財務系統，公司甚至建立了一套運營體系，各個城市各個項目每天上報銷售額，以便企業在保證資金鏈安全的情況下，進行融資和投資安排。”

　　現金回款的增加，一方面是應對2019年下半年到來的還債高峰期，另一方面也有助於降低負債。在上述176家房企中，截至2018年底，64家重點房企的加權淨負債率為89.06%，同比下降6.56個百分點，淨負債率下降的企業占比為56.3%。

　　融資成本上升

　　控制住負債規模，並不意味著企業可以高枕無憂。生存難題或許可解，但發展質量的問題同樣嚴重。

　　正如萬科董事長鬱亮曾表示，“大公司有的時候也很脆弱，如果萬科信用評級下降，集團的融資成本就會大幅提高，比如萬科的融資成本是5%左右，而同行大概10%，按照現在5%的融資成本，目前萬科的新業務都不怎么賺錢，如果提高到10%，可能連開發業務都不賺錢了。”

　　換句話說，即使找到錢了，如果找不到便宜的錢，企業的發展壓力同樣不容小覷。畢竟，“每天早上醒來就有2億元-3億元的利息等著付”的感覺，並不好受。

　　2018年，正如上文所提的王成表示，“你想拿便宜的錢，人家連面都不見，根本不跟你談。去年，很多中小房企融資利率都超過了15%。這么貴的錢，不是什么企業都用得起的。”

　　克而瑞統計數據也顯示，從2018年64家重點房企的平均融資成本來看，約有84%的企業的融資成本相比2017年有所提高，整體平均融資成本由2017年末的6.11%增至6.61%，結束了連續兩年的下降趨勢。

　　克而瑞分析師認為，這主要是由於境內融資環境持續收緊，近期新進行的境內外融資成本均有提高，而原有低成本的公司債陸續到期，因而整體的融資成本也只能水漲船高。

　　但2018年的資本市場，也出現了一些創新的融資方式，為一些企業新業務打開窗口。克而瑞分析師也表示，租賃融資及各類資產證券化受到了政策的支持，成為房企融資的新突破口。2018年，以購房尾款、物業費、供應鏈、商業租金、長租公寓等為底層資產的資產證券化多次獲批，租賃類REITs以及租賃專項債券也受到鼓勵。

　　“目前看政策有適度放松，我們的壓力也小了一些。或許今年不用動不動開會到夜裏一兩點了”，前幾日，王成向傾訴了一個樸素的願望，“希望今年不用加那么多班，能多有幾個休息日。”

　　(房掌櫃整理自中國經濟網、第一財經網、證券日報)