嚴查機構違規向房企“輸血” 房地產行業融資持續收緊

　　“當前房企發債有兩個特點，一方面是排名前50名的大的房地產商能夠比較順利地發行，但後面的中小房企債券都不好銷售，也就是說信用分層比較明顯;另一方面就是，對於拿地比較激進的房企，現在基本是限制他們通過發債融資。”范為表示。

　　數據顯示，2019年上半年，房企信用債發行量為2100.6億元，發行量同比增長約500億元。雖然發行量上有所回暖，但由於債券償還量增加，整體淨融資額仍然減少。

　　與此同時，圍繞房地產企業的融資收緊相關政策仍然持續。

　　天風證券研究指出，企業淨融資額較少一方面與企業的信用資質有關，如評級較低;另一方面，也與企業本身當前的發展情況有關。在淨融資額排名靠後的企業中，除萬科、華潤置地等AAA等級企業外，大部分企業信用評級為AA和AA+;大部分企業負面新聞較多、經營情況出現惡化或對外擔保負債等較高。

　　龍頭企業影響可控

　　不過，雖然房地產企業融資收緊已在政策上影響市場情緒，但針對大型龍頭房企，部分機構人士仍然表示樂觀。

　　“對於中大型房企，影響不大，對於小房企，可能就有較大風險。”北京某私募機構信評人士表示。

　　某信托公司項目經理則認為，“當前窗口指導信托公司9月末的地產規模不得超過6月末規模，所以地產信托融資肯定受極大影響。雖然此次銀行房地產業務的專項檢查沒有直接指向公開市場發債，但是在信托、銀行貸款等都政策收緊的情況下，根據監管思路地產公司也必然會難受。”

　　“境內債融資受限主要針對部分上半年拿地較激進的地產主體。從近期境內債淨融資額數據來看，7月中高等級地產主體淨融資額明顯回升，中高等級整體壓力不大。”孟祥娟表示。

　　一位上市知名房企公司人士則表示，“目前的檢查更多的是針對銀行貸款融資渠道，對於本身融資渠道較多的公司影響可控。去年公司又有新股東戰略合作，所以影響不大。”

　　北京某大型公募基金投資總監表示，“現在地產融資各方面都有收緊，一些小地產公司肯定會撐不下去。這些地產公司出局後，就會有一些龍頭地產公司去瓜分業務，因此會有一個龍頭集中度提升的行情。”

　　“目前房企融資也不止公開市場發債的分化，銀行貸款、信托的融資也有差異性。比如前10名的公司能從銀行貸款，能走信托;排名10至30名，從銀行貸款越來越費勁，就走信托;排名30名以後，信托也不行了，難度越來越大。”前述投資總監指出。

　　因此，從配置上來講龍頭地產的吸引力猶在，其風險依然可控。

　　“融資的集中度提升，下一步就是拿地的集中度提升，再下一步就是銷售集中度的提升，最後是利潤的集中度提升，都是這樣一個節奏在走的。所以雖然當前市場環境變動，但龍頭地產股還是具備一定吸引力。”前述投資總監指出。

　　資產荒加劇了

　　對下半年的信貸投放，廖志明預計“壓力增大，資產荒或加劇”。

　　長江證券宏觀債券首席分析師趙偉也認為，伴隨去杠杆持續推進，絕對安全的資產會越變越少，資金和優質資產供需不平衡未來或加劇。

　　經濟下行壓力，實體企業不景氣，整個市場面臨資產荒。如今房地產融資又收緊了，將進一步拖累信貸與社融，資產荒加劇。

　　無論是信貸市場，還是投資市場，優質的客戶與資產成為競相追逐的對象，資金都在追逐優質安全的資產。趙偉認為，當前階段，有些類似2015年下半年到2016年8月的“資產荒”，資金大規模流向債市，推動利率債長端收益率和信用利差創曆史新低。背後核心驅動是，資金滯留在金融體系，疊加風險偏好下降，導致過多資金追逐較少的優質資產。

　　掐緊房地產融資，就是要將資金趕入實體企業，7月只是轉折點，未來央行將會采取措施，將融資趕入以中小企業為主的實體企業。經濟壓力在進一步加大，制造業PMI已連續3個月處於收縮區間。那么，央行的下一步動作又是什么呢?

　　7月30日，中央政治局會議上就強調了保持流動性合理充裕，引導金融機構增加對制造業、民營企業的中長期融資。

　　王青認為，後期貨幣政策將進一步加大逆周期調節力度，具體措施包括：全面及定向下調存款准備金率，加大TMLF、再貸款再貼現規模;通過MPA考核指標調整，引導銀行信貸資金流入制造業、民營及小微企業等實體經濟薄弱環節。央行接下來還會加快推進“利率並軌”，引導當前較高的一般貸款利率適度下行，降低企業融資成本。由此，未來央行或將從數量和價格兩個緯度，加大“寬信用”政策實施力度。

　　“預計伴隨各項穩增長政策加碼，8月M2、社融和信貸增速等重要金融指標有望反彈。”王青表示。

　　但是，招商證券最新報告稱，在政策選擇上維持之前的判斷，即現在問題的關鍵並不在於進一步刺激融資規模，而在於如何有效運用前期積累的信用創造，以等待盈利底的形成。

　　該報告還認為，家庭部門去杠杆方向未變，對應房地產數據表現難言樂觀。由於這幾年買房不斷加杠杆，家庭部門杠杆率快速增加，其風險需要警惕。

　　2018年中國居民杠杆率水平為53.2%，如何掐緊房地產融資以及降低住房部門杠杆率，成為當下重點選擇。

　　(房掌櫃整理自21世紀經濟報道、第一財經、華夏時報)