地產救市第二波直指信貸 銀行利率打折需要總行授權

     一紙“救市”文件再引熱議。湖北省住建廳9月15日發佈《關於促進全省房地產市場平穩健康發展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，其中最受關注的是“在貸款利率和首付比例上給予優惠支援”。除此之外，在樓市許可權調整的大背景下，市場關心的是“個人購房減半徵收契稅”等內容，究竟對房市會產生多大的效果？

　　“完全沒必要救市，就讓房價慢慢合理回歸。”9月17日，獨立地產評論員顧海波對《華夏時報》記者表達了他對救市的看法。他認為，房價正處於理性回歸過程中，還遠沒有調整到位。一家之言，顯然難以說服各地救市的“激情”。

　　不僅如此，蘭州、西安、貴陽、西寧等多個城市近期還在加碼救市節奏，甚至在實行全面鬆綁限購。據統計，在46個限購城市中，目前僅剩下北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京等7個城市限購政策未做調整。

　　這輪博弈還在升級。據報導，目前還有個別城市正在醞釀相關政策，包括位於長三角的寧波、無錫等城市正醞釀大尺度救市政策。為應對樓市低迷態勢，第二輪救市潮到現在還不明朗的是，信貸是否會放鬆？

　　“信貸是否會鬆動，將成為判斷今後樓市走勢的最關鍵因素。”9月17日，中原地產首席分析師張大偉接受本報記者採訪時坦言，現在已有部分銀行有鬆動的跡象，其表現為放貸“價格和時間”上有鬆動。

　　“激情”救市

　　“到澳海瀾庭、龍湖、明發商業廣場、勤誠達新界、潤和紫郡、奧特萊斯、水溪上等地產項目建設工地和售樓部，瞭解專案建設進展和銷售情況。”9月16日，長沙市望城區委書記譚小平對多個房地產專案進行實地調研時要求，穩步推進房地產項目建設，全力促推房地產業平穩健康發展。

　　本報記者梳理發現，像這樣，地方政府對房地產“健康發展”給予了更多希望，尤其是在經濟下行壓力加大的現狀下，書記、市長找房地產企業談話、共謀房市健康發展的遠不是個案。

　　8月28日，河北省邯鄲市委書記高宏志主持召開專題座談會，邀請部分房地產企業代表面對面交流，攜手推動房地產業健康發展。“當前，經濟下行壓力加大，房地產業受到了較大程度影響。在這樣的困難時期，我們坐在一起就是要共商對策、解決問題，重點談談遇到的困難和好的建議……”座談伊始，高宏志的開場白讓企業家們放心地說困難、提對策，氣氛很是熱烈。

　　記者採訪得知，第二、三季度取消限購的城市可描述為“接踵而至”。從今年6月呼和浩特市首先取消房屋限購以來，國內不少城市陸續鬆綁限購政策；進入9月，鬆綁限購再升級，中西部多個城市徹底取消限購政策。

　　比如，杭州在7月底放鬆限購，主城區140平方米以上戶型不再限購，蕭山、余杭兩區全面放開，但針對大戶型和郊區。一個月後的8月29日，杭州迎來了限購全面解禁，主城區的成交量隨即“蹭蹭”上升。

　　接著，西安也全面取消限購了。8月28日，西安市住房保障和房屋管理局發佈通知明確提及，自2014年9月1日起，凡在該市區域內購買商品住房和二手住房的，不再申報戶籍和原有住房情況。

　　進入9月，更多的城市宣佈全面取消限購政策，包括蘭州、西寧、青島等，迄今僅有“北上廣深”四個一線城市和珠海、三亞、南京限購政策未鬆綁。“當初實行限購政策的背景是房源供不應求、房價過快上漲，但目前這一前提不存在，取消限購自然也在情理之中。”張大偉說，這還契合了 “分類調控”的思路，一舉兩得。

　　“地方之所以要積極取消限購，與地方經濟下行壓力有關，地方政府最為擔心的是稅源如何得到保障。”9月16日下午，四川某市一位不願具名的官員對記者分析稱，這幾年地方的房地產和建築業的稅款占地方稅收總量超過50%，有的甚至高達80%，“救房市就是拯救地方經濟。”

　　“地方稅收收入的快速增長相當一部分來自房地產及相關行業，房地產不好了其他產業跟著遭殃，相關問題也會暴露無疑，比如就業壓力、支出負擔加重等。”上述官員無奈地說。

　　信貸真會放鬆嗎？

　　一石激起千層浪。

　　記者翻閱材料看到，湖北省發佈的《意見》，圍繞加強市場分類調控、支持合理住房消費、改進住房供應方式、發揮金融和住房公積金支持作用、促進房地產業轉型發展等，共6部分，20條具體措施。

　　其中最受關注的是，“在貸款利率和首付比例上給予優惠支援”，即居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍。個人購買屬於家庭惟一普通商品住房的，減半徵收契稅；個人購買90平方米及以下家庭惟一普通商品住房的，契稅按1%稅率徵收。

　　據報導，湖北相關政府部門人士稱，此前省住建廳曾召集湖北銀監局等相關部門協商。但事實上，地方銀行非政府性單位，並不受地方政府支配；所以，對於首套房房貸利率等，是由銀行根據市場環境調控，住建廳的“指導意見”應該是僅“提供參考”。

　　記者採訪多家銀行分行均稱，銀行利率打折需總行授權，各地分行沒有打折權。“在利率市場化趨勢下，地方銀行利率完全不受地方政府干涉，有權干涉的是央行和銀監會。”9月16日，北京通州某銀行分行房貸處一位經理說。

　　信貸松不松當然會影響房市。“限購放開不是一個月兩個月了，也刺激了樓市成交量的回暖，但受困於貸款政策的限制，大部分購房者依然選擇觀望。”上述銀行經理解釋說，不是每一個想買房的消費者銀行都願意放貸，如果該貸款者信譽不好，銀行也會慎重考慮的。

　　“對於當前的房地產，銀行更多持謹慎態度。”張大偉向記者分析稱，雖然一些省市出臺了放鬆信貸政策的檔，但沒有央行與銀監局的參與，恐怕地方銀行很難執行下去。“地方釋放救樓市的預期，作用有限，將一部分壓力傳遞給銀行。”張大偉說，信貸政策還與整個宏觀經濟有關。

　　儘管多地發佈了信貸方面的鬆綁檔，但各地分行只會“參考”，未必都會執行下去，因為信貸權掌控在銀行系統，地方政府無權干涉。博弈由此升級。

　　“銀行放鬆才可以，地方政府喊話沒用的，何況現在買房子的都是經濟收入比較低的人群，窮人買房，銀行放貸會很謹慎。”顧海波也對記者直言，地方銀行放貸，要經總部授權，有指標的不是想放就放。顧海波說，一直被認為經濟較好的長三角地區，現在都出現“鬼城”了，銀行不會輕易放貸，相反放貸的條件更苛刻。

　　“房市復蘇僅靠放鬆信貸難破局。”顧海波堅持認為，房地產有泡沫就要擠，況且還是大泡沫；接下來，要制度調控而非“變色龍”調控，房價應合理回歸而非“漲幅趨緩”，必須用長效機制來替代“放鬆限購”。