多銀行房貸利率被指惠而不優 苛刻條件加大貸款成本

房貸利率被指惠而不優 苛刻條件加大貸款成本樓市“金九銀十”，全國房貸利率現鬆綁跡象，絕跡近兩年的8折優惠利率重現。寬鬆房貸時期是否將要到來？近日，融360發佈報告稱，調查發現，當前市場上9折以下優惠房貸利率多為行銷噱頭，對絕大多數用戶而言只是“鏡花水月”。銀行所謂的附加條件，是在變相提高客戶的貸款成本，要麼暗藏陷阱，要麼變相拒客。

條件：掛鈎貸款返存比

實質：苛刻條件加大貸款成本

上海有銀行提供的8折房貸優惠利率直接與客戶日均貸款返存比掛鈎，所謂貸款返存比即銀行考量客戶在申請貸款前一個月日均存款金額與貸款總金額之比。具體來說，如果客戶要申請8折利率，該比值要達到80%以上，也就是說，要貸款200萬元，在該銀行的日均存款需要超過160萬元，而且該比值每月計算一次，一旦低於80%，將恢復至基準貸款利率，以後將不再享受優惠政策。

即假如客戶貸款期30年，想一直享受該銀行提供的8折優惠，其代價是須保證30年間每月日均存款在160萬元。

融360表示：“如果借款人按8折優惠利率貸款200萬元，30年間共支付利息約157萬元，比基準利率貸款少支付利息約39萬元。其代價是客戶將160萬元以0.35%-5.225%存款利率（最高利率以五年期存款利率上浮10%計算）存在銀行30年。相反，借款人如果選擇基準利率貸款200萬元，假設其手中仍有160萬元資金，此資金只需以最保守的方式，定存5年就可獲得超41萬元利息收入，已超過客戶選擇優惠貸款所節省的利息支出，而且此後25年可以隨意調撥此筆資金。”

銀行給以客戶優惠，其最終結果是要客戶以更低利率把錢存入銀行。融360表示，該銀行8折超級優惠房貸利率，其苛刻的附加條件，實際上是在加大客戶的貸款成本，且非一般購房者所能夠滿足。從某種意義上說，8折並不比基準利率優惠，對客戶來說實為虧本買賣。

條件：日均金融資產超500萬

實質：借機拓展多種業務

上海也有銀行規定近三個月內金融資產超過500萬元的客戶，首套房可以享受8.5折利率。這500萬元並非存款，而是需要在該銀行購買相應金額的理財產品，理財產品的時間要保證在6個月以上。發放貸款後6個月之內，銀行會嚴格監控客戶在該行的金融資產，一旦不符合優惠要求，將調整相應貸款利率。即使客戶按照要求在銀行保持500萬元金融資產達6個月，但後期如果資產低於此值，銀行仍然有權調整客戶貸款利率。

融360評價，500萬元的日均金融資產，對絕大多數普通購房者來說只是“鏡花水月”，而且將房貸優惠與理財產品“捆綁”在一起，變成了銀行利用現有客戶資源拓展多種業務的捷徑。

條件：按存貸款額交保證金

實質：變相對客戶說“不”

某銀行北京最低優惠貸款利率9折，客戶須存貸款額15%的保證金一年；存貸款額5%的保證金一年，可享9.5折。在上海，附加條件更為苛刻，客戶想享受9.5折優惠，須是該行優質客戶且存款額要超500萬元。

對於普通人來說，貸款100萬元，需另外凍結15萬元資金，不是小數目。融360表示，北京、上海金融較為發達，購房者可以較自由地選擇不同銀行貸款，如想獲得9折或9.5折優惠利率，不一定要選擇該銀行，也無須提交保證金，通過其他銀行也可取得貸款。可見，該銀行變相對客戶說“不”。

融360總結，“銀行附加條件，變相提高貸款成本。這是一個相悖的選擇題。客戶接受銀行附加條件，其結果往往是惠而不優。”

銀行與房企的關係，在2014年的上半年顯得有所撲朔迷離。

從銀行的態度來看，一切似乎已經降至了冰點，有關銀行“開發貸停貸、住房按揭惜貸”的傳言不時會在二級市場偷襲房地產股的估值；然而，半年報的資料卻呈現出了另一個版本：上半年，16家上市銀行新增的涉房貸款高達1.09萬億元，其中住房按揭的增長超過了8000億元。

“對於銀行‘涉房貸款’的風險並不能一概而論，不同區域的差異還是非常大的”，一位總部位於北京的股份制銀行有關人士對《證券日報》記者表示，“未來這種區域分化還可能加深”。“從整體來看，涉房貸款的規模和占比確實都在提升，不過增速確實有所放緩；而且，從銀行的個體來看，還是可以看出來差異化的選擇”，一位元銀行業分析師對記者表示。

停貸傳言屢次來襲

涉房貸款增勢不減

2月24日，有關“多家銀行暫停地產開發貸”的傳言在二級市場引發恐慌，當日地產股領跌大盤：板塊指數跌幅超過5%，格力地產、上實發展、華夏幸福等跌停，保利地產、招商地產大跌逾8%，金地集團重挫7%，萬科A跌逾6%。

銀行方面也不得不紛紛對傳言進行回應。2月24日晚，最先被爆出疑似停貸的興業銀行正式發佈公告稱，“為進一步優化授信投向，調整資產結構，以更好地服務實體經濟，本行於春節後要求各分支機搆做好存量資產梳理及相關市場調研，並將在此基礎上於3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策。在此之前，本行暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務，所停辦夾層融資業務規模在本行業務中占比極小，對本行經營沒有實質性影響”。

2月25日，招商銀行最先在其官網發佈公告稱，招商銀行一貫嚴格執行國家房地產政策，穩健開展房地產相關融資業務，近期未調整房地產信貸政策。民生、交行、建行、中行、農行等網站隨之公告稱，房貸業務一直正常開展，從未停止相關業務。此外，中信銀行、浦發銀行、光大銀行、平安銀行均作出回應，表示並未出臺新的房地產貸款調整政策。

商業銀行的集體發聲雖然平息了開發貸停貸傳言，但隨後住房按揭“房貸荒”的傳言再次襲來，雖為傳言但言之鑿鑿，以至於監管部門不得不視窗指導銀行要求銀行支援房貸個貸業務。

然而，從佔據了我國整個商業銀行業規模和利潤逾八成的上市銀行的中報數據來看，所謂的停貸不過是單個銀行自行調整的舉動，從全行業來看，涉房貸款的各項指標均呈現出上漲態勢。

據《證券日報》記者獨家統計，截至今年中期，16家上市銀行“涉房貸款”的合計金額（均採用集團或合併口徑相關資料）為12.88萬億元，較上年同期的11.06萬億元增長了16.46%；較去年年底的11.79億元增長了9.25%。

此外，上市銀行“涉房貸款”各自的占比（占各行貸款和墊款總額）分別在14%-30%之間。其中，建設銀行對公和對個人相關的房地產貸款合計占比最高，為29.07%；民生銀行的合計占比最低，僅為建設銀行的一半左右，為14.63%。

6家銀行開發貸占比下降

興業降幅最大

據記者統計，截至今年中期，16家上市銀行合計的房地產對公貸款規模為3.82萬億元，較去年年底的3.55萬億元增加了7.6%。

16家上市銀行中，只有交通銀行和興業銀行的對公業務領域的房地產業出現了規模上的下降：交通銀行由去年年底的2013億元降至今年中期的1975億元，占比（占上市銀行貸款和墊款總額的比例）也由6.16%降至5.75%；興業銀行由去年年底的1851億元降至1549億元，占比由13.64%大幅度下降至10.82%。

此外，包括交行和興業在內，房地產業貸款占比出現下降的銀行共有6家，另4家分別是華夏銀行、寧波銀行、建設銀行、工商銀行。

其餘10家上市銀行房地產業貸款的規模和占比“雙升”，其中，中國銀行餘額最高，達到7002億元，占其貸款和墊款總額的百分比為8.31%；工商銀行和建設銀行的餘額同樣超過了5000億元，但是占比並不突出，分別僅為5.04%和6.22%，在上市銀行中位居倒數第一和倒數第三；而房地產業貸款額並不突出（768億元）的北京銀行，在占比指標的排名中位列第一，占比接近12%，且與去年年底基本持平。

股份制銀行中，招商銀行的房地產業對公貸款突然發力，不僅規模從去年年底的1311億元迅速增至今年中期的1609億元，占比更是從5.97%猛增至7%。不過，就規模而言，民生銀行的房地產業貸款額仍然在股份制銀行中排名第一位，為1885億元，占比由去年年底的10.52%增至11.11%；排在其後的是浦發銀行，貸款額為1740億元，占比為9.16%。

相對而言，部分主打“一線城市”的商業銀行確實並未急於調整信貸政策。

“我們銀行過去對於涉房貸款的審核一直就比較嚴格，因此目前並沒有明顯變化”，某上市銀行的相關人士在回答記者關於近期該行涉房貸款的門檻是否加高的問題時做出上述表述，該行的對公房地產業貸款在其貸款結構中的占比不算低，不過，該行的不良貸款率在同業中並不算高。上述人士也承認，該行的主要業務集中在一線城市，因此面臨的不良貸款壓力較小。

“多數銀行早已經實施了名單制管理，”另一位元股份制上市銀行的區域支行行長對本報記者表示，“因此房地產行業貸款的不良貸款率通常是遠低於各行業平均數的”。

8家銀行按揭貸占比上升

建行占比最高

資料顯示，16家上市銀行截至今年中期個貸業務中的房貸餘額合計為9.06萬億元，較2013年年底的8.24萬億元增長了9.95%。從增速上來看，按揭貸不僅增速快于開發貸等對公涉房貸款，而且從絕對值來看，涉房貸款中個貸的餘額遠遠高於對公開發貸等貸款的餘額，甚至達到了對公貸款餘額的2.37倍。

此外，16家銀行中有半數銀行的個貸類涉房貸款的占比繼續提升，僅民生銀行和平安銀行的涉房貸款規模出現下降。從上述種種資料可以看出，有關銀行“大面積停貸、緩貸”的消息並不屬實。

此外，興業銀行的資料也十分有趣，該行今年中期對公和個貸合計的涉房貸款占比為23.66%，與去年年底的23.31%基本持平，不過其“內容”已經大相徑庭——有約為2.8%左右的貸款由開發貸轉向按揭貸，涉及的規模約為300億元-400億元。

不過，16家上市銀行中，住房按揭類貸款的占比可謂是差距懸殊：建設銀行的貸款額超過了2萬億元，占比更是高達22.85%；而民生銀行的占比僅為3.51%。

“這與國有大行和股份制銀行的資金成本不一致有關”，某國有大行支行有關人士對本報記者表示，“國有大行以及招商銀行的付息率和信貸成本較低，其餘股份制銀行雖然不盡相同，但整體而言要高於大行，因此對於利潤率和不良貸款率都較低的個人住房按揭貸款的態度自然不一致”。

對於絕大多數商業銀行來說，房貸業務中住房個人按揭的不良貸款率一直以來遠低於信用卡貸款、個人經營類貸款等其他種類的個貸業務。再加上不高於70%的抵押率的保證，即使按揭貸款出現違約並進入不良貸款，商業銀行發生實際損失的概率還是比較低的。

但是，面對2014年以來二、三線城市樓市的波動以及收益率的下降，銀行還是傾向於對房地產個貸業務進行微調。

一季度，多數銀行選擇了“價格調控”的手段，不僅過去的八五折、九折利率難覓蹤影，“原價”都已經成為了奢望。不過，隨著“央行喊話”支持房貸，銀行的利率多數回歸了基準利率，甚至還有一定程度的優惠。

此外，也有銀行在“價格調控”之外，啟動了隱性的名單制管理，個人申請住房按揭時購買的樓盤甚至也成為了銀行放貸與否的關鍵。一家城商行有關人士對記者表示，該行與上述股份制銀行一樣，儘量與大型開發商的品牌地產專案進行合作發放個人貸款，對於一些風險較高的專案則會要求提高首付比例甚至拒貸。