香港新一輪樓市泡沫或已生成 因內地投資客推高房價

 　香港房地產市場是全球樓市中的一個傳奇，1100平方公里的彈丸之地，上演了無數瘋狂與悲慘的樓市故事。二戰以後60多年的時間內，香港共計爆發了七次樓市狂潮，頻率之高，週期特徵之鮮明，世界少見。不妨回顧一下香港樓市的翻騰史。

　　第一輪上漲：1946年-1950年。二戰導致香港建築損壞嚴重，同時戰後人口大增，結果導致房荒爆發，地價和租金飆升。相對而言，房價漲幅較地價和租金較小，主要是因為當時購買力不足，且房屋買賣以整棟為主，有財力的買主極為有限。直到吳多泰和霍英東兩位地產先行者創立“分層出售”和“分期付款”模式之後，房屋交易量趨於大增。1950年由於聯合國對內地實行制裁、禁運，香港轉口貿易一落千丈，經濟蕭條，房地產市場受到波及。

　　第二輪上漲：1953年-1957年。香港經濟恢復，並開始向工業化轉型，房地產市場趨於活躍。另外，舊城改造的大力推進，以及分層銷售和分期付款的推廣刺激了需求。主要商業區地價不到一年漲幅超過100%，此時市民收入水準普遍不高，樓價漲幅遠小於地價。其後，由於政府管制炒樓花行為，加之物極必反，樓市由熱轉冷，1958年房地產價格大跌。

　　第三輪上漲：1960年-1965年。工業化快速推進，作為“亞洲四小龍”，香港經濟開始起飛，人口快速增至300萬人，居民收入大增，國外資金大規模進入。在這種背景下，1960年樓市又開始繁榮起來，地價、房價和租金大幅飆升。1965年，由於爆發銀行信用危機，銀行緊縮信貸，需求萎縮，房地產市場嚴重供過於求，房價下降，許多地產公司倒閉，出現很多爛尾樓，這是戰後香港房地產業出現的較為嚴重的一次危機。

　　第四輪上漲：1968年-1973年。香港經濟復蘇，產業結構開始轉型，旅遊、金融和商貿等行業迅速發展，大量熱錢湧入，政府啟動新市鎮開發計畫的實施，1972年制訂“十年建屋計畫”，這些因素促使樓市回暖、繁榮，房價和租金飆升，炒賣樓花現象嚴重，開發商捂盤惜售。股市和樓市都彌漫著濃厚的投機氛圍，狂熱到失去理性程度，泡沫隨時破滅，危機一觸即發。1973年，股市泡沫破滅，樓市也隨之崩潰。

　　第五輪上漲：1976年-1981年。石油危機過後，經濟迅速復蘇，香港國際金融中心地位開始確立，大批國際金融機構、跨國公司紛紛來港設立分公司。同時，內地實行對外開放政策，在鄰近香港的深圳、珠海設立經濟特區，長江實業[簡介最新動態]、新鴻基地產等一批地產巨頭崛起並上市。地產市場迅速復蘇、繁榮，並於1981年達到高峰。隨後而來的世界經濟危機，影響了香港經濟，樓市快速由熱轉冷，連跌三年。