地產商以價換量搏“金九” 上市房企淨利潤率壓力大

據《每日經濟新聞》，根據上海易居房地產研究院發佈的“金九”前半月的成交報告顯示,9月1日~15日,20個典型城市新建商品住宅成交面積環比下跌約6%。

“金九”上半場成色不足,促使加速跑量的房企紛紛選擇“以價換量”。近日,“萬科重慶專案單價跳水兩千”的消息,更是被視為“金九銀十”降價大潮開始的信號。

“目前大型房企的毛利率普遍在30%左右,淨利潤率維持在17%左右的水準。近些年隨著房地產行業發展,土地、人工、建築建材等成本不斷增長,行業規模不斷壯大,企業毛利率呈現下降的趨勢。”中投顧問高級研究員鄭宇潔在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示。

在大幅降價的背景下,開發商的淨利潤率有進一步下滑的風險。億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東說,前幾年開發商降價10%,淨利僅損失3%。但現在降10%的價格,帶給淨利的影響至少是4%~5%。

完成銷售目標的降價

雖然降價被認為是無法避免的,但並不一定會形成類似2008年或2011年那樣的全國性降價風暴。

旭輝控股董事長林中說:“從開發商的角度來看,每年都會有個銷售目標,像我們今年的銷售目標已經完成了百分之六十,後面只剩下百分之四十,我們的銷售壓力就會比較小。而且,我們有四十幾個專案,不會每個專案都要降價,我們一定會採取一個隨行就市以及靈活應變、一城一策的銷售策略。”

他更希望在完成銷售目標的同時,使公司的利潤損失降到最小。他告訴《每日經濟新聞》記者,目前很多大中型的地產商降價都不是因為資金壓力,核心還是要完成年度目標,完成對資本市場的承諾,還有平衡好自己各項指標的表現。不過,有一些中小型企業可能會碰到資金壓力,難以度過行業低潮。

此前,國家統計局的數據顯示,目前開發商的資金還未達到緊張程度,雖然前7月來自房屋銷售預收款、訂金等資金比去年有一定幅度下降,但這部分資金的空白很快被開發商用銀行貸款填補,所以從總體看,開發商的資金充裕度並不比去年同期弱。

在這樣的情況下,開發商的降價幅度和促銷力度,顯然沒有很多人預期的那麼多。 據記者觀察,目前開發商降價多是小幅讓利,類似2008年、2011年那樣的七折降價,僅出現在極少數的樓盤。

有部分開發商甚至希望通過送服務,而不是直接降價來促銷。比如世茂就在近期推出了“宅服務”,讓部分購房者在未交房前有機會提前住到世茂提供的房屋,提前體驗產品和服務。據世茂集團副總裁蔡雪梅介紹,上述服務在常州推出後,帶動了當地的樓盤當月銷售明顯增長。

不過,要指望以服務替代降價,吸引購房者快速入市購房並不現實。即使蔡雪梅也承認,提高服務附加值,並不像降價那樣立竿見影地產生效果。也有業內人士稱,世茂在常州銷售增長,不可能不降價。