中國炒房客將移師歐洲等國家 消化海外銀行不良資產

    北京小企業主老張近期動起了投資海外房產的心思，壹方面，考慮到資產的保值增值;另壹方面，為子女出國留學提前做準備。但是與其他人不同，老張的關註點不是熱門的美國、澳洲等，而是相對較為冷門的葡萄牙、希蠟、西班牙等歐洲國家。“有親戚朋友已經往那邊投資了，聽說正是‘抄底’的好時機。”不過，老張還是抉定多方“打探”，畢竟投資海外房地產自己是“頭壹遭”。

    資深投資人士表示，隨著歐洲經濟開始復蘇，此前幾個深陷“歐債危機”國家的房地產市場重回投資者視野。但業內人士提醒，在“抄底”的同時，必須時刻認清自己的投資預期和風險承受能力。

    “不良”裏的好房產

    在“北上廣深”幾個壹線城市的各大房展會上，葡萄牙、希蠟等國家的海外房產投資、移民項目多了起來。有關調查顯示，中國未來或有1.1萬億元人民蔽投向海外房地產市場，約占個人投資者可投資資產的5%。而其投資理由已從傳統移民、子女教育延伸至資產保值增值。

    好望角投資服務(香港)有限公司總裁詹惠敏向中國證券報記者透露，“受到‘歐債危機’沖擊，這些國家的許多銀行負債累累，不少銀行紛紛把不良資產的抵押物拿出來處理。只要妳夠細心，其實可以淘到好東西。在這方面，中國的投資者絕對可以算得上是主力。”她進壹步表示，尤其是這些“歐債危機”國家的經濟開始逐步復蘇，對於投資者而言，意味著更多機會。

    以葡萄牙為例，標準普爾在2014年初將葡萄牙長期國債評級從“負面觀察名單”中撤除，4月又將葡萄牙的評級展望由負面上調至穩定，並發布聲明稱：“葡萄牙的信貸評級已經穩定，預期在明年上調或者下調該國評級的可能性很小。”另外，標準普爾在9月12日將希蠟的主權債信評級予以上調，由B-上調至B。標普同時指出，自明年起，希蠟經濟將擺脫此前連續7年衰退的頹勢重新取得增長。而該國的存量債務占GDP之比在今年觸及177%的峰值後將緩步回落，在2017年時降至164%。

    另壹方面，讓老張下抉心投資海外房地產的因素，就是國內房地產市場“不給力”。國家統計局最新公布的數據顯示，繼7月首現下跌後，“北上廣深”4個壹線城市房價跌幅超過1%。其實，6月以來，我國城市房價指數環比跌幅逐漸擴大，越來越多城市步入房價下跌通道。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，2014年的“金九銀十”是在價格進壹步小幅回落的前提下出現的成交量逐步復蘇，今年的“金九”成色大減，難以再現2013年的熱銷景象。

    本地價和海外價

    作為生意人的老張，價格是抉定其投資計劃的重要因素。“這是我最為擔心的地方，就算找了中介，但是我們畢竟是外國人，對當地的市場和行情並不熟悉。”

    詹惠敏坦言老張的擔心並非不合理，“以葡萄牙為例，目前葡萄牙房價有兩套行業中不成文的價格，壹套是售賣給本地人的‘本地價’，另壹個是存在10%至20%加價後，售賣給海外購房者的‘海外價’，搞不清狀況的購房者容易吃虧。”

    談及投資海外房地產的收益，第壹太平戴維斯華北區董事長鄒錦標表示，就目前來看，海外房地產的投資回報的確會高於中國國內市場。“以香港為例，我們估算其住宅的投資回報率在3%至5%、商業地產為4%至7%、工業地產則在10%左右。而且香港的貸款成本遠低於內地，大概在每年2%至3%左右。”

    而葡萄牙等“歐債危機”國家的房地產投資收益率會更高，房產出租年收益率或達到3%至5%左右。詹惠敏告訴記者，“首都裏斯本市中心及周邊主要區域的房地產價值是穩定的，同時長期租金收益率壹直呈上升趨勢。”