李宇嘉：2016年上海或取代深圳成為樓市“新標杆”

　　【環宇雜談】

　　深圳樓市在2016年或許還會上漲，但2015年透支太多，上攻的動能不足。

　　2015年，深圳是全國樓市的標杆，房價漲幅史無前例地達到了近50%，很多區域實際價格水平漲了一倍。猴年春節甫一過去，樓市飆漲的風暴似乎刮向了上海。就在2月19日財政部等三部委聯合發布通知，調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠的消息剛出，周末上海各區房地產交易中心即出現了排隊過戶的热闹狀況，與2015年的深圳如出一轍。

　　2015年樓市“國之標杆”被深圳搶先了，媒體的頭條也被深圳占盡了。事實上，深圳樓市不過是價格漲幅高而已，上海樓市才是真正的No.1。2015年，上海一、二手住房共成交4986萬平方米、66萬多套，成交金額達到1.4萬億元，金額和面積分別比北京高出2000萬平方米和6000億元，比深圳高出3000萬平方米和9000億元，更是遠超國內其它城市。2015年紐約、香港商品房分別僅成交了7萬套和6.3萬套。也就是說，在全球范圍內，上海樓市高居第一。

　　從價格上看，根據國家統計局的數據，2015年，盡管上海房價指數的漲幅沒有深圳147.5那么大，但也以118的水平排在第二位。另外，根據鏈家地產的數據，2016年1月份，上海商品住宅成交均價為3.59萬元/平方米，環比上漲6.9%，同比上漲24.9%，創出了上海商品住宅均價的曆史新高;再看深圳，2016年1月份，深圳新房成交均價再攀新高，達到4.65萬元/平方米，同比上漲74.27%，環比增長9.51%。由此，在環比漲幅上，上海房價或許正在趕上深圳。

　　驅動2016年上海房價上漲有三大因素，首先是庫存。2015年，上海商品住房消化周期僅為4.1個月，在一線城市中是最短的，甚至比樓市暴漲的深圳(7-8個月)還要短;其次是國家“去庫存”政策的溢出效應。2015年下半年以來，特別是春節前後政策頻吹暖風，如提杠杆、降稅率、公積金新政，以及各地轟轟烈烈地“去庫存”，盡管政策充分貫徹了“因城施策”，但無論是營業稅“5改2”，還是近日首套房契稅優惠等，一線城市才是最大受益者，畢竟資產保值增值的效應傻子都看得到。貨幣似水更似蜜，流淌的過程中，哪裏有投資價值就跑到哪裏，黏附在哪裏。

　　最為關鍵的是，股市對於樓市的財富效應，開始從深圳轉向上海。2015年，深圳樓市飆漲與其資本市場密切相關。深圳資本市場的特別之處在於它有中小板和創業板，目前中小板有接近800家上市公司，創業板有接近500家，這兩個加起來是1200多家上市公司。上市公司有一個特點，他在哪個交易所掛牌上市，就會在這個城市開戶，設立辦事處，一定會投資股票，所有自然人股東、法人股東、賬戶的管理都放在這個城市。深圳集中了大量中小板和創業板發起人、創始人的賬戶。股價上升的過程當中，這些人的財富迅速增加，敲完鍾以後拿著變現的收入就去買房。

　　盡管上海貴為我國資本市場的主板，但一直被代表我國舊增長模式、產能嚴重過剩的鋼鐵、煤炭、機械，以及國有銀行盤踞，無法發揮對樓市的財富效應。現在不同了，上海的戰略新興產業板馬上要開，必然會吸引民營控股的科技新興企業到上海去上市。屆時，必然會有一波政策鼓勵下的“大牛市”，江浙、上海一帶的人買樓意願更強，賬面財富兌現後，必然對上海樓市形成強有力的支撐。

　　深圳樓市在2016年或許還會上漲，但2015年透支太多，上攻的動能不足。特別是，深圳新房和二手住房市場中，2015年投資投機性購房分別達到60%和40%，部分區域(前海)新房投資購房比例達到80%。當投資投機型購房占主導時，房價上漲不可持續，近期傳言政府出台調控政策，已經讓樓市風聲鶴唳，可見深圳樓市之脆弱和敏感。由此，筆者判斷，在2016年，上海將取代深圳成為樓市“新標杆”。