盧鋒：樓市波動探源 房地產業亟需供給側結構性改革

    新一輪樓價異動的認識價值，在於它以近乎自然試驗的方式，再次提示傳統行政壟斷供地體制不利於中國房地產業與宏觀經濟穩定發展。應對政策固然需采用短期調控措施遏制樓價過度上漲勢頭，同時更應堅持供給側結構性改革方針，著力改造傳統行政壟斷供地體制，以實質性提升房地產供給對市場需求變動的反應彈性與效率。

　　收縮供地是新一輪房價飆升的關鍵供給側因素

　　在消化房地產過量庫存成為中國經濟政策要務背景下，近期少數大城市樓價飆升引發廣泛關注。樓市回暖本應有利於減緩經濟下行壓力，然而樓價過度飆升對房地產業發展和宏觀經濟探底回升弊大於利。新一輪樓價異動的認識價值，在於它以近乎自然試驗的方式，再次提示傳統行政壟斷供地體制不利於中國房地產業與宏觀經濟穩定發展。應對政策固然需采用短期調控措施遏制樓價過度上漲勢頭，同時更應堅持供給側結構性改革方針，著力改造傳統行政壟斷供地體制，以實質性提升房地產供給對市場需求變動的反應彈性與效率。

　　樓價異動與調控政策

　　中國房地產市場經過一段調整，近期出現快速分化走勢。尤為引人關注的是深圳2015年上半年開始的房價反彈行情，去年底向其他一線城市以及個別二線城市快速蔓延，近來出現少數大城市樓價大幅飆升的局面。

　　國家統計局數據顯示，70個中國大中城市商品房價格呈現總體回升趨勢：環比價格指數2015年5月由此前下降轉變為正增長，同比價格指數變動也於去年12月由負轉正。不同城市房價走勢分化明顯，尤其是少數大城市樓價猛漲出乎預料。如3月份一、二線城市同比增速分別上升到31.5%和5.3%，三線城市同比降幅收窄到-0.5%。從房價月度環比增速看，3月一、二、三線城市房價增速分別上升到3.5%、1.5%和0.4%。市場機構提供的百城房價也顯示類似房價走勢特點。

　　一線城市之間房價升勢差別很大。北京、廣州樓價從2015年底開始回升，今年元月同比增速達到10%-11%，大體屬於增速較低組別。深圳在新一輪樓價上漲中一馬當先，漲價最早並漲幅最高，元月樓價平均增速達到52.7%。上海處於中間狀態，元月房價同比增速達到21.2%。到3月份，京、滬、廣、深同比房價進一步分別飆升到17.6%、30.5%、15.3%和62.5%。

　　從月度環比樓價看，北京、上海、廣州、深圳今年元月增速分別為1.0%、2.2%、0.8%和4.0%，3月分別為3%、3.6%、2.9%和3.7%。除了深圳環比價格略有回落外，其餘三個一線城市環比價格都大幅上升，環比房價折年率都顯著高於3月同比價格。可見一線城市房價猛漲勢頭如不加調控，還可能繼續發展並面臨失控風險。

　　伴隨房價猛漲，一些城市再現銷售热闹與反常搶購現象。據報道，春節前後深冬時節有的城市出現“披著棉被連夜排隊買房”的情況，還有兩千多人擁擠認購導致售樓酒店“出入口幾乎癱瘓”和附近交通堵塞場景。在房價猛漲的背景下，為購房者調動頭寸提供各類短期融資的違規市場操作滋生蔓延。房價異常波動引發社會廣泛關注，並對理解與實施政府房地產去庫存政策帶來疑慮與幹擾。

　　購房者售樓處排隊買房

　　針對上述形勢，3月下旬以來上海、深圳、北京、南京、武漢等城市側重從需求管理方面出台樓市新政，內容包括提高二套房首付比例，提升非戶籍人口購房繳納個稅與社保年限，下調公積金最高額度，排查監管首付貸、首付眾籌、過橋貸、裝修貸等樓市曲線融資交易等等。這些措施有其務實合理性，然而仍需在深入分析新一輪樓價異動原因基礎上，采取供求兩側共同調節、短長期措施相互配合方法標本兼治，為中國房地產業與城市化發展行穩致遠創造必要條件。

　　供地收縮是關鍵根源

　　對症下藥治理樓市異動，需切實理解其發生根源。一般而言，樓價猛漲無疑是供求關系失衡的產物。具體看，房價飆升源自需求快速增長;同時，行政供地大幅收縮使得樓市供求關系脫節。供地收縮是樓市異動的關鍵根源之一。

　　多方面因素推動近年一線城市樓市需求快速增長。過去一年多，央行五次降准與六次降息，“穩健略偏寬松”的貨幣政策環境下市場資金充裕、利率較低。去年夏季股市調整後大量資金尋求新投資機