三四線城市需警惕庫存風險 樓市崩盤結論或誇大其詞

　　繼溫州、鄂爾多斯之後，樓市低迷引發的連鎖反應，出現在河北邯鄲這個三線城市。

　　據報道，近期邯鄲部分房企資金鏈斷裂，十多個樓盤出現停工，非法集資規模高達93億元。

　　由於民間集資的本金和利息出現兌付危機，大批債權人浮出水面。

　　邯鄲樓市危機也引發了人們對三四線城市高庫存風險的恐慌。但據21世紀經濟報道記者調查發現，與溫州、鄂爾多斯、邯鄲等三四線城市不同的是，大部分三四線城市仍處於消化庫存的過程。樓市崩盤言論誇大其詞。

　　三四線城市需警惕庫存風險

　　目前業內的共識是，三四線城市樓市最為脆弱。

　　上海易居研究院數據顯示，在一、二、三線城市中，二線城市去庫存速度最快，而三線城市高庫存風險最高。截至8月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3486、19480和3965萬平方米，環比增長分別為2.5%、0.7%和2.8%，同比增長分別為31.2%、21.1%和22.8%。三類城市庫存均呈現環比與同比雙雙上升的態勢。

　　與一二線城市相比，三線城市庫存保持振蕩上行態勢。8月份，三線城市成交量為158萬平方米，而新增供應量為267萬平方米，這導致庫存出現相對更大的環比增幅。

　　從35個城市的具體數值看，溫州存銷比數值最大，為47.0個月。但相比7月份的48.6個月，則有所下跌。

　　這對於緩和溫州房價下跌的壓力有一定的作用。而合肥的存銷比數值最低，為5.4個月。包括溫州、茂名、煙台、西安和天津在內的幾個城市存銷比數值偏大，此類城市房價下跌的概率也較大。相比而言，大連、南京、重慶、太原和合肥的存銷比較小。

　　中國指數研究院調研報告顯示，過去幾年，一線城市土地市場明顯供不應求，其中深圳、廣州的消化時間不到2年，表明其過去幾年土地供應仍相對不足。但西部及東北省會城市土地成交量普遍較高，超過其自身消化能力，或將面臨供過於求風險。過去四年，武漢住宅土地成交超過1億平方米，遠超同期住宅消化能力，但城市處於舊城改造時期，且人口規模突出，能夠消化其新增土地供應。

　　西部區域近年城市發展較快，土地成交遠超消化能力，其中蘭州年均銷售面積不到200萬平方米，與溫州相當，但其近四年成交土地為溫州的3倍。貴陽盡管吸納全省近一半的人群購買，但若按照目前的銷售速度，仍需要7年時間才能消化完近年成交土地。東北地區多數城市土地去化壓力較高，其中長春、哈爾濱、沈陽需要超過5年時間消化其新增土地供應。

　　中指院報告還顯示，從土地供應、投資和新開工等供應類指標來看，部分1.5線城市如武漢、重慶近年開發投資熱度大，短期去化壓力較高，但從中長期來看，較大的人口吸附能力以及較發達的經濟水平，仍將逐步消化目前充裕的市場供應。部分二線和2.5線城市，如大連、昆明等城市，市場供應超過其消化能力，但區域中心城市仍具一定優勢，供應過剩風險將逐步得到緩解。

　　而營口、鄂爾多斯等三四線城市，由於城市超前規劃，過去土地供應規模突出，市場存量處於高位，且此類中小城市經濟、人口規模有限，未來難以消化過剩的供應量，中長期供應過剩風險需警惕。

　　北京唯氧綠色科技有限公司董事長邱秀俐在中國“綠色建築與空氣健康”論壇上接受記者采訪時表示，他們的產品市場定位主要以一二線為主。這是因為，據他們調研，三四線城市由於住宅需求少，對中高端綠色家居需求也很少。但也不排除個別三四線城市也有相對樂觀的消費力。

　　去庫存速度加快

　　雖然壓力較大，但由邯鄲樓市危機而得出三四線城市崩盤的結論，可能誇大其詞。

　　易居研究院研究員嚴躍進認為，對於三四城城市崩盤論的擔憂，並非空穴來風，但也不應過度解讀。從三四線城市的庫存量看，部分城市的去庫存壓力很大。可分兩類情況。第一類是土地出讓規模比較大，短期內難以消化。需要通過戶籍制度逐漸放開等做法來消化。第二類是此類城市的投資投機因素比較重，私人資本規模比較大，一旦經濟走向發生轉變，就會出現“跑路”、“斷供”等現象。這可以理解為一種潛在的崩盤風險。

　　各方數據顯示，三四線城市去庫存風險正在逐漸減弱。

　　截至8月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市，新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3%，同比增長22.6%。庫存再攀新高。但值得注意的是，目前庫存的環比和同比增幅，已出現連續兩個月收窄的態勢。

　　存銷比的數據也顯示，市場風險正在減弱。8月份，35個城市新建商品住宅存銷比為17.5，即意味著市場需要用17.5個月的時間才能消化完這些庫存。在7月份，該存銷比數值為18.7個月。這是12個月以來存銷比首次下跌，去庫存的速度有所加快。嚴躍進預計，9、10月成交還會有所起色，未來幾個月存銷比見頂的概率很大。

　　CRIC研究中心通過研究城市房地產市場的兩大維度(供求比、存量消化周期)，對城市風險進行對比分析後發現，從消化周期來看，20個典型城市中7城庫存去化超過20個月，其中沈陽持續高居36個月。這些城市當前市場成交基本處於底部，需求繼續大幅萎縮的空間不大。在沒有外力幹預的情況下，一線和部分二線城市預計將在今年四季度結束調整。

　　CRIC研究中心還發現，8月，一線城市成交同比繼續下滑，但北京、深圳環比開始轉正。二線城市分化愈加明顯，部分城市因政策推動交易量回升;部分城市樓盤降價也已經刺激需求逐漸釋放，超7成城市成交量環比回升，45%的城市成交同比增加;三四線城市表現遠好於預期，各城市成交量雖然同比繼續下滑，但環比看，部分城市見底跡象明顯。

　　嚴躍進認為，邯鄲經濟總量並不大，個別房企的破產容易“樹立典型”，實際上並不能表明整個城市的樓市狀況發生了根本性的惡化。可以理解為，雖然河北省整體上熬過了限購政策的寒冷期，但邯鄲終究“體質”相對差，樓市運行的腳步比較踉蹌。