地产资金瓶颈波及养老地产 “輕資產”漸成投資熱點

　　由“鼓勵”向“優先”升級，社會資本在養老服務業中的角色定位越發凸顯。

　　近日，國家發展改革委、民政部、財政部等10部門聯合下發《關於加快推進健康與養老服務工程建設的通知》(下稱《通知》)，強調新增健康與養老服務項目優先考慮社會資本。

　　“之前大都是‘鼓勵和引導社會資本進入養老服務’等方面的內容，此次著重強調‘優先考慮’社會資本，除了說明之前社會資本進駐規模不夠外，也說明了社會資本對於養老服務業的重要性。”9月23日，對外經貿大學保險學院副院長孫潔接受《華夏時報》記者采訪時強調，此前，社會資本參與養老服務領域缺乏政策上的傾斜和優惠，此後，應會在稅收減免、水電收費等方面出台一些新的政策，用來進一步激發社會資本的積極性。

　　而隨著養老服務業供需矛盾愈演愈烈，與之相對應的資金缺口問題也已日漸突出。

　　遭遇資金鏈瓶頸

　　由“松綁”到“鼓勵”，再由“鼓勵”到“優先”，社會資本逐漸成為發展養老服務業的主角，但發展過程中的瓶頸也日漸凸顯。

　　2012年以來，國家陸續推出多項養老產業政策及指導意見，並且針對相關政策下撥專項資金，用來支持吉林、山東等省份市場化養老服務產業的試點工作，而此類政策的加碼在一定程度上激發了社會資本向養老服務業的投資熱情，大批開發商、險企、中小規模產業運營商等紛紛成為養老服務項目的建設大軍，其中以養老社區開發運營為主的養老地產最為集中。

　　記者梳理資料發現，以保利、萬科、首創、今典為主的幾大地產企業紛紛布局養老地產，同時，泰康人壽、新華保險、中國人壽、合眾人壽等險企也分別在各地著手規劃和建設養老社區項目，養老服務市場一度被視為香餑餑，引得“無數企業競折腰”。

　　但時隔不過兩年，開發成本高、融資渠道相對較少等因素日漸成為養老地產領域的瓶頸。

　　“面對當前的樓市現狀，養老地產或將與普通地產開發商一樣面臨資金鏈斷裂的危險。”9月23日，一業內人士接受《華夏時報》記者采訪時強調，其中，險企跨界參與的養老地產項目面臨的風險最大。

　　目前，中國的養老服務除福利性質的養老機構外，市場化養老地產項目主要有三種模式：僅出售服務不出售地產的養老項目、養老與地產結合的養老型房地產項目和與險資結合的養老社區項目。而險企參與的便是後者且項目大都是用保費注資，但由於近兩年保險投資業績不盡如人意，加上銀行推出了具有競爭力的理財產品，導致大量未滿期客戶退保，險企資金鏈變得緊張，而險企參與的養老地產項目均尚處於建設階段而無法產生現金流，部分險企為此深陷其中。

　　事實上，國家關於養老地產的政策還是一片空白，也沒有養老地產這一土地性質，建設用地性質也成為阻礙該項目進展的最大瓶頸。

　　除此之外，記者從一參與了民營養老院項目的院長處獲悉，用地難、運營難也是民營養老服務業面臨的最大窘境。

　　“雖有政策要求各地把養老服務設施建設用地納入土地總體規劃和年度用地計劃，指標優先保障養老用地，但事實上，地方政府都不願意做賠本的買賣，因此，企業拿的養老用地也優惠不到哪去。”上述業內人士強調，高成本最終導致社會資本大都集中在高端養老地產、養老社區等豪華養老設施建設上。

　　上述業內人士預測，2016年到2017年間，第一批大規模參與養老服務業的企業將有部分倒掉。

　　“輕資產”漸成投資熱點

　　現實雖然骨感，但理想依然豐滿。

　　有數據表明，預計到2015年，我國60歲以上老年人口將達2.16億，占總人口比例的16.7%，針對這樣大的一個群體，相應的服務體系和養老機構建設卻始終無法跟進。這也意味著，社會資本在這個市場將大有作為。

　　“養老服務業不僅限於養老地產、養老機構等領域，養老服務業強調的是服務，涉及面廣、產業鏈長、發展潛力巨大，比如相關的服務人才以及配套設施等。”9月23日，某大型險企專業人士崔鵬接受《華夏時報》記者采訪時強調，養老地產屬於資產耗用量大的重資產，加之社會資本在這個領域長時期未形成很好的盈利模式，因此，很難再吸引社會資本，養老服務方面如想破題就應多鼓勵社會資本參與輕資產方面的投資。

　　在崔鵬看來，資本耗用量比較小的“輕資產”項目更具盈利保障和風險規避特性，比如長期護理方面的人才培訓、利用互聯網技術做遠程醫療等項目，先把周邊的基礎設施聚攏之後再去攻克養老地產等方面的硬骨頭。

　　據記者了解，“以輕資產的方式重點發展養老服務”正在成為政府關注的焦點，而記者從此次發布的《通知》中同樣看到政策向這方面傾斜。

　　《通知》明確指出，中央和地方政府通過基建投資加大對醫療、養老、體育健身設施建設的支持引導力度，按投資補助、貸款貼息等方式給予支持。並對非營利性醫療、養老機構建設要免予征收有關行政事業性收費，對營利性醫療、養老機構建設要減半征收有關行政事業性收費，對養老機構提供養老服務要適當減免行政事業性收費。

　　與此同時，近日，包括萬科、保利、遠洋、世茂房產商在內的龍頭企業都相繼提出了向輕資產方向發展的戰略轉型，其中便包括養老服務業的“輕資產”。