房企的苦日子正到來 競爭加劇“增收不增利”的尷尬

　　據《時代周報》，國家統計局日前發布的最新數據，今年8月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比跌幅1.2%，延續了5月份開始的下跌態勢，且跌幅明顯擴大，創近十年最大。除了廈門，其餘69個城市的房價都出現不同程度的下跌，幾乎可用“全軍覆沒”一詞形容。

　　房地產行業進入了自2008年以來的最低點，錢遠比以前難賺，房企的苦日子正在到來。時代周報記者通過梳理多家樣本房企的近年財報，並結合第三方服務機構蘭德咨詢提供的涵蓋了202家上市房企的財務指標報告後發現，“增收不增利”正成為整個行業面臨的尷尬局面。

　　數據顯示，從2010年起，A股上市房企淨利潤率以每年1%左右的速度下滑，預計到2015年，行業毛利率將低於30%，平均淨利潤率可能踩到10%的紅線。明年，房地產行業有可能成為中利行業。

　　“增收不增利”的尷尬

　　中國房地產行業總能創造財富神話，在過去的數年間，胡潤排行榜和福布斯排行榜裏，地產界的富人數量超過了任何一個行業。暴利時代以樓市深入調控期為終結點，地產行業黃金十年已漸行漸遠。從時代周報記者日前掌握的數據來看，今年上半年，上市房企淨利增速低於營業收入增速的現象得以延續，這是一個喜憂參半的結論。從數據上看，大房企增收還是主流。

　　2014年上半年，202家上市房企營業收入總額7168.55億元，同比增長18.5%;在正向增長線之上的房企有115家，占比近57%，其中首開股份、華遠地產等26家房企同比增幅超100%，遠洋地產、華潤置地、魯商置業等國有控股房企的同比增速則在50%-100%區間;營業收入負增長的房企占比約43%，如萬科A出現4年以來首次營收負增長，金融街、金科、萬通等降幅較大，分別為33.35%、42.98%、52.43%。

　　從利潤指標來看，房地產依然是個毛利率較高的行業，上半年有超過六成的房企毛利率超過30%，而低於20%的僅占12.4%，其中華僑城、SOHO中國、華夏幸福的毛利率分別高達58.8%、50.3%、45.8%，招商、中海、中天城投的毛利率分別為35.3%、33.6%、31.6%，碧桂園和恒大則均是28.6%。但值得注意的是，在更能體現房企盈利能力的淨利潤率及淨利潤率指標上，上半年，202家上市房企實現淨利潤總額1020億元，同比僅微增0.99%，增幅遠低於營業收入增幅，平均淨利率14.17%。

　　此外，房地產行業整體利潤率水平走低的態勢，還在延續。如行業一哥萬科上半年毛利率跌至21.8%，成為6年來的最低點，淨利潤率14.09%，與去年同期持平;房地產行業的利潤冠軍中海，上半年毛利潤率由去年同期的36.3%下降到33.6%，淨利潤率由去年同期的34.3%下降到26.3%;以高周轉、高溢價著稱的融創，上半年淨利潤率只有6%-7%;綠城中國上半年淨利潤率僅為4.88%，較去年同期降幅超過10個百分點;保利置業上半年淨利率僅為4.57%，較去年同期的11.94%出現大幅下滑;金地大跌近50%，上半年淨利僅有1.58億元，創下龍頭房企中報的利潤新低點。

　　“從目前各家房企中報來看，房企整體利潤下滑速度非常快，毛利率每年下滑3-5個百分點，淨利潤率則每年下滑1個百分點，這是一件很殘酷的事情，”蘭德咨詢總裁宋延慶對時代周報記者說，所謂房地產暴利，已是明日黃花。2015年以後，房地產行業很可能進入“中利行業”，雖然10%並不是不可逾越，但畢竟是一個象征性節點。

　　事實上，從已公布的中報數據來看，在上半年，已有53%房企淨利率已觸及10%紅線，其中淨利潤率在“0-10%”區間的房企占比約35.51%，淨利潤率虧損的占比則達17.39%。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴分析稱，房企利潤率下滑的原因，一是由於這幾年土地成本的過快上漲，房價的漲幅趕不上地價的漲幅;另一方面，房企融資成本不斷上漲，蠶食了企業的盈利空間。