楊紅旭：中國樓市吹泡泡過程中 大財閥負作用很可怕

　　過去十年左右，在諸多國內外經濟學家、投行人士看空中國樓市的時候，老楊一直堅持一個觀點：全國房價基本無泡沫。

　　但老楊也從不否認：在部分時段的少數城市，房價確實存在暫時性泡沫。比如2010年的溫州和鄂爾多斯。

　　只是在出現短暫泡沫後，多數情況下政府就會打壓，市場就會回調。這么來來回回，一直抑制著大泡沫的生成，一直不會崩盤。當然，過去一直有GDP高增長與快速城鎮化，兩個核心因素撐腰。

　　值得關注的是：去年以來，深圳、上海、南京、合肥、蘇州、廈門等少數城市，樓市過熱，房價上漲過快，已經出現暫時泡沫。

　　3月下旬滬深二市出台緊縮政策之後，市場有所降溫，但瘋狂的高价地熱，讓很多人仍堅信房價還會繼續大漲。如果真的繼續大漲，那么也就是繼續吹泡泡。對於這些城市樓市的長期健康發展，非常不利!

　　而過去幾個月，在上述熱點城市瘋狂搶高价地，將面粉高過面包的怪現象，越演越離譜的主角，多是些有國資背景的大財團、大企業。而在全球典型房地產泡沫生成過程中，從來都不缺少大財伐的身影!

　　老楊從自己寫的《樓市探秘》一書中，摘幾段文字吧。

　　案例之一：1980年代後期日本樓市泡沫

　　1985年至1989年期間，日本實體經濟不振，很多大企業熱衷於投機土地資產和金融資產，從中獲取巨額利潤，企業的這種投機活動大大推動了地價的上漲。

　　當時日本的金融制度不健全，銀行與大企業之間休戚與共，而政府又強力支持二者，貸款監管寬松，除了商業銀行等金融機構外，一些由日本財政部支持的住房貸款機構也在土地投機中大量發放信貸資金給開發企業，進一步降低了融資成本。

　　1990年開始日本超級泡沫破滅後，使巨額房地產貸款成為壞賬，據估計在1997年壞帳達87-140萬億日元。住友、東京三菱、大和、三和等多數銀行全面虧損，兵庫銀行、北海道拓殖銀行等最終倒閉。從1992年開始，日本經濟長期低迷，至今仍未走出泡沫經濟的陰影。

　　案例之二：1993年海南樓市泡沫

　　1992年，鄧小平南巡並發表講話，南方掀起了房地產開發的熱潮，炒作最為嚴重的是海南。在樓市泡沫生成期間，以四大商業銀行為首，銀行資金、國企、鄉鎮企業和民營企業的資本通過各種渠道源源不斷湧入海南，總數不下千億。幾乎所有的開發商都成了銀行的債務人。精明的開發商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進自己的口袋，把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行。

　　1993年6月，時任國務院副總理的朱鎔基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。銀根開始全面緊縮，企業資金鏈斷裂，大批開發商倒閉，銀行呆賬、壞賬大量出現，僅四大國有銀行的壞賬就高達300多億元。海南地價、房價直線下跌，1993年5000元/平方米的房子兩年後下跌到4000元/平方米，再過一年跌到2000元/平方米，到了1997年，同樣的房子已經跌到1000元/平方米以下。

　　案例之三：1990年代泰國樓市泡沫

　　1990年代，泰國的投機主體是海外熱錢和國內企業，海外熱錢規模較大，湧入樓市，企業由於貸款成本太高，不願做實業，而對投資樓市與股市興趣盎然。泰國的金融體系不健全，家族制的大財團透明度很低。到1996年底，非銀行金融機構的資產已占總量的35%，他們發放的房貸增速遠超過商業銀行，而且貸款的抵押品存在很大問題，一旦房價下跌，立即形成呆帳和壞帳。