對二手房征稅是否會降房價？ 不同環節稅收影響不同

　　最近媒體又擺了一道烏龍。前幾天有報道“房產稅最快明年通過，百萬房產或每年征稅5000元”，但很快又有多家媒體發表文章進行辟謠。一有風吹草動，便是沸沸揚揚，由此可見，“房事”確實是輿論焦點。而對於各種令人眼花繚亂的房地產政策，最觸動老百姓神經的莫過於政策對房價的影響，稅收政策也不例外。

　　那么，對二手房征稅會降低房價嗎?答案並非一目了然。對二手房的稅收可分為兩種，一種是交易環節的稅收，比如營業稅、個人所得稅;一種是持有環節的稅收，比如喊了多年“狼來了”的房產稅，不同環節的稅收對房價的影響不盡相同。但須明確的是，市場上商品的交易價格是由邊際供求決定的，稅收是通過改變邊際供求間接影響房價，而非直接規定或限制成交價格。

　　一、交易環節的征稅對房價的影響

　　大家都知道，轉讓二手房涉及一大堆稅收，這會對房價產生什么樣的影響?有兩種常見的誤解。一是認為賣家能將營業稅等稅收直接轉嫁到買家身上，實際二手房交易中，主要由買家支付稅款的表面現象使人更容易相信這種說法;二是認為征稅能擠壓高房價中的泡沫，讓炒房客無利可圖，從而降低房價。

　　但實際上，營業稅、個人所得稅等交易環節的稅收既不能直接向買家轉移，也不會降低房價，反而會導致邊際賣家的退出而推高房價。

　　人們通常認為，對銷售環節征稅會增加賣家的成本，所以必定能以提高售價的形式將稅轉嫁給買家。但這是個似是而非的錯誤，因為價格並不是由成本所決定的(重要的事說三遍!請自行默念三遍!!)。一種商品的價格由其存貨和市場的需求表(demand schedule)決定，但是，需求表卻完全不受稅收的影響。賣家制定的價格都在其淨收益的最大點上，給定需求表，價格上漲將會降低淨收益。因此，對賣家征稅不能直接轉嫁給買家。

　　乍看來，這樣的結論似乎讓人難以接受。但請仔細想想，如果二手房賣家能夠把稅負以抬高價格的方式直接轉嫁給買家，他們根本不用等到有稅負增加的刺激時才提高售價。如果需求狀況允許提高價格，賣家們肯定早就利用了這些機會。而二手房賣家極為分散，也不可能共謥硖岣呤蹆r(如果能共痔岣呤蹆r的話，他們也會早就這樣做了。)

　　不能因為買家支付的總價中包含了稅收，或者說，購房過程中通常由買家支付稅款，便認為稅完全是附加在“價格”之上的。假定賣家售價200萬的一套二手房，買家另外還支付了20萬的稅款，實際上，房屋的總價格是220萬，只不過征稅降低了賣家的所得。如果沒有稅收，賣家也完全可以以220萬售出這套房屋。

　　筆者本人在二手房市場的觀察，也驗證了這一判斷。面積和地段相似的房屋，無論是否需要繳納營業稅，其成交的總價格(含稅)都大體一樣，買家並不會因為需要繳納營業稅而支付額外的價款。另外，在北京對二手房嚴格征收20%所得稅細節出台之前，二手房交易迎來井噴交易量，也證明了因稅負不能向買家轉移，賣家急於在征稅之前將房屋脫手的心態。二手房的需求並沒有明顯增加，成交量的擴大是因為供給的集中釋放。而20%所得稅開始嚴格征收後，北京二手房的交易陷入冰封，中介主推的均是“五年且唯一”的房源，不涉及20%個稅，有稅的房源業主多處於觀望而不願輕易掛牌。這同樣說明有稅的和無稅的房源買家願出的價格是一樣的，賣家無力把新增的稅負直接向買家轉移

　　但是，對二手房交易開征營業稅後，房價一路攀高，這是否與稅負不能直接轉嫁買家相矛盾呢?