承諾回報低於存款利息 商鋪售後包租變成吸金無底洞

　　近一兩年來，二三線城市房地產行業輝煌不再，高庫存正在使房產銷售和出租價格出現下滑。這種供給過剩不僅僅體現在商業住宅，热闹一時的商鋪售後包租也在遇冷。整個房地產行業熱度的降溫，也使不少此前投資商鋪、並與委托方簽訂長期售後包租的投資人遭遇兩難境地。

　　承諾回報不及存款利息

　　江蘇無錫的孔先生和張先生最近正聯合其他幾十名商鋪業主，打算就一紙協議向法院提起訴訟。事情經過要從2012年說起，孔先生花了27萬多購買了位於江蘇無錫的五洲國際(羊尖)商業廣場的一個商鋪，商鋪面積約為22平方米。

　　根據開發商的售樓方式，商鋪采取售後包租的形式，業主需和受托方無錫萬翔商業郀I有限公司(以下稱“萬翔”)簽訂商鋪委托經營管理協議(以下簡稱“協議”)。合同期限為3+15年，即起初3年用租金抵扣剩餘房款(不含前期支付的20多萬商鋪款)，後期15年每季度向業主返還租金。

　　根據協議，委托經營第四年起，如委托經營管理的商鋪已實際出租，並取得租金收入，租金由乙方(即萬翔)代為收取。甲方(即業主)確認後，乙方可按照實際收取租金標准的10%向商鋪承租人收取商業服務費，代為收取的租金由乙方按季支付給甲方。

　　乙方除了要收取10%的商業服務費外，根據協議，委托經營期內，還有以下費用包括但不限於：水電費、電話費;電視收視費;治安費、消防費;市場推廣費;市場管理費、物業管理費、衛生費等均由實際承租人支付。

　　“以上費用的名目看起來很多，但協議上都明確表示由實際承租人支付，而不是由業主支付，當時我們也就沒有顧慮那么多。”孔先生稱。

　　但就是因為這些雜七雜八的費用，到了委托經營第四年業主可以按季收到租金時，才發現每季度到手的租金實在少得可憐。

　　另一位業主張先生則向證券時報記者反映，其當初實繳了23萬多購買了15平方米的商鋪，前段時間萬翔讓張先生領租金，但能到手的租金只有每月400元左右，而該地段商鋪的出租價格一般在每平方米2.2元/天(即每月租金近1000元)，兩者相差一倍多。

　　“我當時讓萬翔提供收款明細，包括商業服務費、物業費、水電費之類的，對方並不提供，所以我拒絕簽字收錢。每月拿這點錢，比存到銀行裏的利息還低。”張先生說。

　　證券時報記者就此事致電萬翔負責羊尖商業廣場的其中一位負責人稱，商鋪出租返給業主租金前，會先扣除商業服務費、物業及推廣費，剩下的租金會交給業主。其中，商業服務費按租金的10%收取，物業及推廣費共計每平方米0.4元/天。

　　然而，證券時報記者獲得一份承租人的收據顯示，該租戶承租的房子大小為99平方米。承租人給出的收據顯示，其中2013年11月~2014年2月一個季度的租金是10863元，商業服務費高達7200元，遠高於協議規定占租金10%的收費標准。