國內銷售端出現拐點 房地產市場投資增速恐繼續下探

　　在經濟增長存在較大壓力的背景下，房地產市場的升溫，實際上對經濟起到一定的穩定作用。根據國家統計局的數據，今年前5月，全國房地產開發投資34564億元，占同期固定資產投資(不含農戶)的比重為18.4%。而2015年全年，該比重為17.4%。

　　嚴躍進認為，這主要是由於經濟進入中高速增長的區間，而房地產市場恰好進入一個小的上行周期。在這背後，降息、降准等刺激經濟政策也在客觀上促進了樓市升溫。

　　作為國民經濟的重要產業，除本身就具有巨大的體量外，房地產對於經濟的拉動作用還體現在對上下遊數十個行業的支撐，以及其較強的吸納就業能力。分析人士還指出，如果未來“去庫存”過程能夠順利推進，還能在很大程度上消化金融系統風險。

　　但若拉長時間軸來看，過去幾年，這種拉動作用正在削弱。根據國家統計局的數據，房地產開發投資在固定資產投資中所占的比重，已經從2011年的20.4%，一路下滑到2015年的17.4%，5年間下降了3個百分點。

　　與此同時，過去5年間，我國固定資產投資增速從23.8%下降至10%，下滑13.8個百分點;同期的房地產投資增速則從27.9%下降到1.0%，下降26.9個百分點。

　　其背後的主要動因，在於市場的基本面已經發生根本變化。主要表現為，自2013年以後，我國房地產整體供需形勢就已經從此前的供不應求，過渡到供大於求。2014年，全國商品房銷售面積同比下降7.6%，出現多年來的首度下滑。雖然今年全國市場銷售規模仍有望創新高，但在多數分析人士看來，新房市場的容量正在縮小。

　　廣發證券指出，我國房地產行業在大周期層面上已經進入成熟期，人口紅利(年齡結構、 區域分布)快速爆發期過後，新房的需求逐步下降。戶均住房套數在2012-2013年之後已經超過1，整體供需已基本平衡。該機構還表示，近年來新房的銷售面積年均複合增速是逐年放緩的，且新房銷售面積高點逐步下移，高點出現的間隔時間明顯拉長。這都是行業長周期增速持續放緩的表征。

　　因此，按照多數機構的觀點，房地產市場的內生動力逐漸缺乏，未來的增長將更多取決於貨幣政策、信貸杠杆等外部環境。

　　嚴躍進認為，從中長期的視角看，未來房地產企業拿地和房屋新開工等數據可能會削弱，房地產在國民經濟中的地位確實會弱化。但隨著房地產業的變革與轉型，一種隱性的支撐力會增加，如智能家居、房地產金融等，會給經濟增長提供新的支撐。此外，存量市場的發展，也會促進第三產業的繁榮，對經濟結構的調整大有裨益。