高价地頻現抬高房價預期 中國房地產市場將再入調整期

　　一二線城市樓市高溫還體現在土地價格上，“高价地”頻出引發各界關注。中原地產研究院提供的數據顯示，今年1月至6月，全國50個主要城市誕生的“高价地”多達219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅超過200%。

　　上證報記者綜合各方面數據發現，截至5月31日，在全國超過15億元的總計105宗高總價地塊中，有52宗被國企獲得。分析人士指出，央企在房地產市場的擴張緣於“不差錢”。另外，央企正在整合地產業務，其中部分央企為避免被整合而在短期內快速做大地產板塊，從而催生高價地。

　　“高价地”紮堆出現，數量和頻次屢創新高，北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥等熱點城市更是逢拍必現“高价地”;其中，長三角成為“高价地”高發區域，與熾熱的房價漲幅比翼雙飛。據上海鏈家市場研究部數據，2016年上半年，在上海土地出讓交易中，住宅類用地有20幅(去年23幅)，土地面積103.6萬平方米，全市住宅類用地的平均溢價率高達158.2%，土地金額共計449億元，比去年同期上漲11%，占到全部土地金額的近九成。松江、周浦、寶山、奉賢、青浦等區在上半年拍出的“高价地”，其樓板價均遠高於周邊房價，大幅提升了周邊現有住房的可售價格，並明顯刺激新房和二手房的銷售，呈現出“面粉漲價，面包跟漲”的效應。

　　“高价地”效應強烈的還有深圳。盡管“325新政”後當地成交情況迅速退熱，上半年全市一手住宅成交面積同比下滑22.8%至242.95萬平方米，但龍華“高价地”和光明“高价地”的橫空出世，又為深圳樓市注入一針強心劑。受“高价地”效應及周邊高價盤成交的影響，寶安區住宅新房均價創下了45625元/平方米的新高。

　　二線城市土地價格及溢價率也明顯抬頭。上半年，南京、廈門、合肥、蘇州四個城市被業內稱為“二線城市四小龍”，其共同特點是房價與土地拍賣價格均大幅增長，出讓的大多數地塊價格超過周邊房價50%以上。此外，天津、鄭州、武漢等地也在上半年多次誕生單價“高价地”。

　　不斷攀升的土地價格和房價，讓許多城市不得不推出一系列的專項政策，如南京針對土地出讓實施了限價措施。對此，部分市場人士認為，盡管限價對短期土地價格上漲過快的勢頭有所抑制，但並非長久之計，當務之急是增加住宅用地供給和全面開放土地市場，應給予一二線城市更多的住宅用地指標，減少對中心城區容積率和建築高度的管制，在更多的地區試點農村集體土地直接進入非農建設用地市場，尤其是住宅用地市場。

　　去庫存形勢略有好轉 三四線城市立軍令狀

　　在一二線城市苦於庫存下降過快、房價上漲過快的同時，三四線城市卻在憂慮：在去杠杆的大背景下，如何將庫存縮減至可以接受的范圍?

　　曾為“九朝古都”的洛陽，盡管工業產值與人口數量在河南省內僅次於鄭州，但去庫存卻是“老大難”問題，也成為大多數三四線城市樓市去庫存的一個縮影。當地市政府政策研究室曾撰文分析其中的原因稱：一方面，過去幾年房地產投資快速增長，這幾年進入集中銷售期，面臨明顯供需失衡狀況;另一方面，洛陽市亦存在區域布局不合理的情況，很多樓盤建在生活配套設施無法滿足居住需要的區域。

　　據上證報記者不完全統計，今年以來有20多個省份立下“軍令狀”，針對不同情況推出去庫存的具體實施方案，對當地樓市去庫存節奏進行安排。例如，廣東針對省內不同情況，將各地市分為四類，分別給出了去庫存具體指標和要求;位於西北的甘肅則明確提出，到2019年底，商品房去庫存周期基本控制在18個月內;江蘇要求，到2018年底全省住宅類商品房庫存去化周期控制在14個月內;寧夏和湖南長沙則宣布，將在2018年把去庫存周期基本控制在12個月以內。