樓市監管趨嚴融資渠道緊縮 中小房企面臨“生死關”

　　“現在房企融資環境非常嚴峻。我們公司一個星期借了10個億，但都是小額度高成本的短期過橋借貸。有的是兩三千萬一筆，有的是一兩個億一筆。但成本都很高，有些成本已經高達15%，並且設置了嚴苛的還款條件。如果逾期，借款方可以變賣抵押物。”一家中小房企融資負責人稱。

　　隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大。尤其是中小房企，面臨嚴峻的生存環境。

　　據統計，今年5月房企共完成融資金額451.17億元，這一規模比去年4月769.12億元的融資規模減少了41.34%，融資總額創下近一年以來的最低額。一些房企正在或擬發行的債券、資產支持計劃，開始主動收縮融資規模或終止了發行。據申萬宏源統計，今年房企約有總計近2000億到期的房企債務。而三四季度將迎來高峰，在債務到期大潮到來之際，房企融資規模卻出現收縮，考驗著開發商的資金安全。

　　同策研究院研究員陳朦朦認為，房企融資渠道緊縮，監管趨嚴，融資情況不容樂觀。具體來看，6月房企融資金額雖較上月呈現較大幅度的上升，但多為已過審公司發行的第二期、第三期公司債券，發債仍面臨嚴峻考驗;另外，6月境內銀行貸款融資金額繼續上漲，信托貸款金額略有下降，融資金額分別位於本月第二、第三，這意味著在發債難度增加的情況下，房企只能通過貸款方式尋求融資。

　　債務高峰來襲

　　實際上，這一波債務壓力可以追溯到3年前。

　　在2015至2016年的樓市熱潮中，房企紛紛加大了發債力度，通過公司債等形式補充流動資金。但進入2018年之後，由於部分三年期以內的債務到期，償債高峰期也悄然而至。

　　多位業內分析師表示，從房企債務端來看，典型上市房企存量債務期限大多為2年-3年期，因此，過去兩年發行的大規模債務融資將在明後年集中兌付。屆時，若銷售回款難以到位，將有一些房企會被迫退出房地產市場。

　　盡管從政策環境上看，房企融資環境的收緊仍在持續，但在資金壓力之下，房企還在努力想辦法解決“錢”的問題，抓緊窗口期進行融資。數據顯示，上半年融資規模同比上升的企業共有50家，占比將近60%。

　　根據不完全統計，今年上半年，典型房企融資總額為5830億元，同比減少4.9%。但克而瑞分析指出，由於去年同期恒大引入戰略投資者融資較大，並發行大量境外債券來替換原有的債券，從而導致去年上半年房企融資總量激增。如果將恒大的影響忽略就會發現，今年上半年融資總額為5679億元，同比增長9.7%。

　　從結構上看，今年上半年房企融資結構基本延續了2017年的變化趨勢。其中境內債權融資占比為57.7%，占比仍然最高，較2017年全年繼續下降了2個百分點。境外債權融資比例則進一步上升了近11個百分點，達到了34.3%，據不完全統計，2018上半年典型房企總共發行境外債券合人民幣850億元，已經超過了2017年全年的783億元。此外，資產證券化融資占比則略微增長了1個百分點。

　　而接下來的時間裏，償債高峰還將持續。廣發證券房地產分析師樂加棟預計，2018年—2019年，樣本房企債務兌付數量是未來幾年的高點，兌付規模將分別高達3375億元和4474億元。

　　近六成房企融資總額增加

　　根據不完全統計，今年上半年，典型房企融資總額為5830億元，同比減少4.9%。但克而瑞分析指出，由於去年同期恒大引入戰略投資者融資較大，並發行大量境外債券來替換原有的債券，從而導致去年上半年房企融資總量激增。如果將恒大的影響忽略就會發現，今年上半年融資總額為5679億元，同比增長9.7%。

　　從結構上看，今年上半年房企融資結構基本延續了2017年的變化趨勢。其中境內債權融資占比為57.7%，占比仍然最高，較2017年全年繼續下降了2個百分點。境外債權融資比例則進一步上升了近11個百分點，達到了34.3%，據不完全統計，2018上半年典型房企總共發行境外債券合人民幣850億元，已經超過了2017年全年的783億元。此外，資產證券化融資占比則略微增長了1個百分點。

　　2018年上半年典型房企新增債券類融資成本為5.90%，較2017年全年下降0.30個百分點。與前述相似，如果將恒大的影響去除，上半年境外債券融資成本與2017年持平。

　　融資成本日益上漲

　　今年1-6月，房地產企業銷售業績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。

　　根據WIND數據統計，截止到7月13日，今年內地房企發行的海外債券達86只，計劃發行總額合計為720.07億元，與2017年同期的207.54億元相比增幅達246.95%;根據WIND數據統計，截止到7月13日，今年房地產企業在內地發行債券達566只，發行金額為4559.95億元，較2017年同期上漲146.23%。2017年同期，房地產企業發行債券188只，發行金額為1851.88億元。