【掌櫃日報】全國土地市場加速降溫 前三季300城流拍446宗

在中央明確“堅決遏制房價上漲”的大背景下，今年的“金九銀十”成色明顯不足。中指院數據顯示，9月份監測城市的商品房成交量同比、環比分別下滑7.3%、0.5%，庫存則環比上升9.3%，樓市整體呈“向下”走勢。

作為房地產市場的“面粉”，土地市場也呈現出涼意。國家統計局數據顯示，前8月房企土地購置均價4971元/平方米，較去年同期下降22.6個百分點，連續5個月出現回落。而中指院數據也顯示，截至9月底，今年土地流拍數量約888宗，達到了曆史相對高位。今年前三季度，全國300個城市有446宗宅地流拍，總規劃建築面積5645萬平方米，是2017年全年的1.8倍。

在樓市趨冷之下，房地產開發企業真的到了“活下去”的關頭嗎？

土地市場“入秋”

國慶大假剛過，深圳、廣州等城市便迎來10月的土地首拍，但“底價成交”成為主旋律。

據中指院最新數據，前三季度全國300個城市共推出各類用地16.6億平方米，同比增長29.9%，其中住宅用地7.9億平方米，同比增長31.4%。而在成交方面，各類用地共成交13.6億平方米，同比增長23.8%，其中住宅用地6.4億平方米，同比增長21.5%。住宅用地成交規模同比雖繼續增長，但增幅持續收窄。

在地價方面，樓面價、溢價率雙雙下跌。前三季度全國300城土地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價率16.1%；其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢價率18.3%，較去年同期下降21.1個百分點。

溢價率方面，分城市看，一二三線城市土地市場均呈現降溫趨勢：土拍溢價率同比均出現大幅下滑，其中一、二、三線城市前三季度溢價率分別為8%、14%、21%，同比分別下滑10、19、23個百分點。分季度看，呈現明顯逐季降溫的態勢：一、二、三季度溢價率分別為19%、21%、10%，同比分別下滑15、17、20個百分點。

土地競拍環節，不僅流拍出現加速，零溢價成交地塊也明顯增多。前三季度，全國300城共流拍住宅用地446宗，總規劃建築面積5645萬平方米，是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率達到9.3%，創下近年來的最高值。同時，第三季度住宅用地零溢價成交地塊宗數占比達到59.2%，較第二季度提升6個百分點。土地市場漸趨冷清。

易居研究院也認為，全國土地市場在“加速降溫”。

易居研究院數據顯示，其監測的40個典型城市8月土地成交均價4472元/平方米，同比下跌17.7%，環比下跌2.9%，延續自2016年9月以來的震蕩下跌態勢。

在溢價率方面，8月40個城市土地成交溢價率17.3%，較去年同期下降20.9個百分點，溢價率創自2015年6月以來39個月的新低。土地市場整體呈降溫態勢。

國家統計局數據也顯示，前8個月房企土地購置均價4971元/平方米，增速較去年同期下降22.6%，連續5個月出現回落。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍告訴《每日經濟新聞》記者：“土地流拍增多，一方面是政府推地時期望過高，以致部分地塊的起拍價較高；另一方面是開發商或對市場預期降溫，或資金壓力較大，以致拿地動力不足。”

顯然，在持續的樓市高壓政策下，特別是在中央明確“堅決遏制房價上漲”的大背景下，土地市場緊隨樓市一起“入秋”。

房企的機會在哪裏？

近日，行業標杆萬科高喊“活下去”在業內掀起不小波瀾，一度被解讀為對市場前景預期悲觀。

“未來中國房地產市場我是看好的。哪怕（市場規模）從13萬億元降到12萬億元，仍然是很大的市場。這個市場非常大，我對未來的市場是充滿了信心。”陽光城集團執行副總裁吳建斌在參加9月27日由每日經濟新聞主辦的第八屆中國價值地產年會時說。

弘陽集團執行總裁蔣達強在參加第八屆中國價值地產年會時也表達了類似觀點：“中國的房地產市場蛋糕保持在10萬億元到13萬億元的規模，在這樣的規模下大家還是有的做的。”不過蔣達強同時認為，再像以前那么大的增長機會將不多見了。

多位市場分析人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，樓市調控雖持續高壓，但房地產市場超過10萬億元的規模，對於資金、管理、品牌優勢明顯的龍頭房企依然還有機會，並不存在“活下去”的問題。然而對於部分中小房企而言，卻面臨著被洗牌出局的風險。