顺丰房托基金此番上市的资产包括位于香港、佛山及芜湖的三处物业,分别是香港亚太物流中心-顺丰大厦、佛山桂城丰泰产业园以及芜湖丰泰产业园,均为现代物流地产,战略性地位于主要物流枢纽内,毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽,总建筑面积23.4万平方米,总可出租面积约30.8万平方米;截至2021年3月底,物业评估值为60.999亿港元,平均出租率约为95.3%。
顺丰房托基金此番上市的三处物业 图源:网络
从单个物业观察,香港物业是顺丰房托基金目前最核心的资产。
香港物业为一个于2014年竣工的15层高的“坡道式”现代物流地产,具备可通向各仓库楼层的车辆坡道。香港物业位于青衣,邻近连接全球其他商业港口的葵涌九号货柜码头,毗邻香港国际机场,并可通过港珠澳大桥及广深港高速铁路等主要道路及交通基础设施到达。
佛山物业为一个于2021年竣工的现代物流地产,配备有智能技术及量身订造的设施,如自动分拣及供应链支持设施。该物业位于临近佛山沙堤机场、佛山西站、广州火车站及广州白云机场的战略位置。
芜湖物业为一个于2019年竣工的位于鸠江经济开发区的现代物流地产,该区域乃芜湖的政治、文化及金融中心,亦为长江三角洲经济区的核心物流集聚区。该物业亦紧邻芜湖东高铁站、芜湖国际货运港及连接长江三角洲经济区北部及南部的宁芜高速。
截至2020年12月31日,上述物业合共有33名租户,租金收入总额排名前五位的租户,其中三名为顺丰房托基金的关连人士,约占总租金收入的80.1%,而顺丰关连租户约占同期总租金收入的80%;约90.9%的租户(按可出租面积计算)来自物流行业,而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。
财务方面,公司2018、2019及2020年收益分别为2.55亿港元、2.69亿港元及2.79亿港元;运营溢利为4.23亿港元、2.85亿港元及1.6亿港元;公司拥有人应占年内溢利为2.97亿港元、1.74亿港元及2688万港元。
数据也显示,2018-2020年三个年度间,顺丰关联租户占顺丰房托基金总收益的百分比分别为62.4%、72.1%及78.3%;以及租赁予顺丰关联租户及由顺丰关联租户运营的可出租面积,所占百分比分别约为45.2%、62.3%及76.3%。
租期方面,顺丰关联租户的租期通常为不超过5年,第三方租赁的期限则介乎1-5年之间;截至去年底,可出租总面积及总租金收入的加权平均租赁届满期分别为3.6年及3.9年。同时,租期内每年资金可递增3%-5%,稳定的租赁结构也是公司重要的业绩保障。
顺丰首席战略官陈飞指出,分拆房托上市,主要是希望将现时集团的重资产慢慢减少,套现更多现金,因物流公司的全球趋势都是以轻资产方式经营,“未来物流需要的不是资产,是科技,所以这个交易都会将嘉里物流的仓储业务拿走”。
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