王韶：粵港澳大灣區為房地產行業發展帶來持續動力

　　可以預期，隨著大灣區建設推進，包括交通、水利、信息、能源、智慧載體等生產配套和教育、醫療、文化、社保等生活配套將更為優質、快捷、智慧和聯動;行政管理、市場信用、共享技術等要素將不斷優化，先進制造業、現代服務業和引領性新興產業將成為主體，新技術、新業態、新產業等將蓬勃發展，產業結構轉型升級加快，成為具有國際范式的宜創、宜業、宜居的優質生態圈。

　　王韶認為，粵港澳大灣區擁有香港、廣州和深圳三座“全球城市”，灣區產業、物流、科技、金融、貿易等資源高度集聚，已形成“金融+科技+產業”大灣區，具備世界大灣區的基本優勢。他分析，未來粵港澳大灣區將重點圍繞科技、物流、金融、旅遊等現代服務業和先進制造業發展。房地產為各行各業發展提供生產、生活、服務的空間和場所，房地產業是國民經濟基礎性和先導性產業，粵港澳大灣區將給房地產帶來一個美好的明天，目前已有多家百強房企重點布局大灣區。建議企業要注重住戶體驗，通過“互聯網+房地產”提高產品精細度，加速房地產“流動”，增強住戶體驗感;要樹立服務和金融思想，通過金融支持和服務運營、互聯網等手段尋求長期持續經營，盈利模式從直接賣房變為長期經營;要關注新住房需求變化，從人文關懷角度考慮定位和設計，加快產品升級換代;要利用資源稟賦，以自身優勢特色產業為核心，延長產業鏈，實現產城融合。

　　在粵港澳大灣區的整體規劃下，房地產行業發展機遇並不僅僅局限於住宅開發領域。一方面，隨著中國經濟進入休閑經濟升級換代的時期，國民對於出行、教育、文化等服務需求日益高漲，旅遊、娛樂、體育、電影等消費強勢崛起。粵港澳大灣區人均GDP已突破2萬美元，跨入中等偏上發達經濟體的水平，對宜居生活的要求不斷提升，對高品質生活性服務業的需求日益增加，旅遊地產、休閑地產、泛鄉村地產、養老養生地產等複合型、多業態互聯的模式充滿機遇。另一方面，粵港澳大灣區將圍繞建設國際航空、航運中心、物流中心、貿易中心、現代金融服務體系和國家創新中心的目標，大力發展航運物流、科研與設計、總部經濟、金融服務等服務於區域經濟的機構和業態，促進產業集聚，物流地產、工業地產等產業地產同樣面臨機遇。

　　粵港澳大灣區房地產市場發展現狀及存在問題

　　(一)市場現狀

　　就珠三角地區而言，其產業集聚度高，經濟實力強，相應的房地產市場需求強勁，是廣東房地產市場的絕對核心區域。

　　數據顯示，2017年，珠三角地區商品房銷售面積10444.70萬平方米，同比下降2.3%;銷售額15283.32億元，同比增長7.8%;銷售面積和銷售額分別占全省的65.4%和81.3%。2018年一季度，珠三角地區商品房銷售面積1660.90萬平方米，銷售金額2729.80億元，同比分別下降18.5%和7.3%，分別占全省的60.8%和79.0%。

　　在“分類調控、因城施策”的調控政策之下，商品住宅市場繼續分化，銷售面積方面，佛山、惠州、廣州三市位居全省前三位,合計占全省銷售面積38.8%。

　　從市場發育程度看，目前珠三角各城市房地產發展階段不一，廣州、深圳經濟發展成熟，房地產市場發展較早，市場成熟度較高，已進入存量時代;佛山、東莞、惠州、珠海、中山，受益於廣深兩市以及港澳需求外溢，近年市場發展較快，是房企重點布局的熱門城市。江門、肇慶房地產市場尚處於發展階段，屬於“價值窪地”。

　　近年，眾多房企紛紛加大力度布局粵港澳大灣區。克而瑞監測數據顯示，從2017年至2018年4月，萬科在大灣區新增土地儲備達1316萬平方米，其中廣州、東莞、佛山分別新增371萬平方米、314萬平方米和261萬平方米;恒大新增土地儲備846萬平方米，其中佛山、惠州兩城以294萬平方米和231萬平方米占據大份額。非廣東本土房企也積極展開對大灣區擴張，如陽光城、泰禾、融信、融創、龍湖等。

　　(二)主要問題

　　1、業態單一，房地產功能和價值被忽視