王韶：粵港澳大灣區為房地產行業發展帶來持續動力

　　1998年，為解決城鎮居民住房嚴重短缺問題，國務院提出“穩步推進住房商品化、社會化”，此後商品住房建設進入了高速發展期。20年來，住房建設成為房地產開發的絕對主導業態，房地產被簡單理解為單一的商品住宅開發與銷售。由於是以“賣房”為軸心，所以很多行為都是短期行為，房地產為產業和城市發展服務的功能與價值被忽視。

　　2、土地資源成瓶頸，野蠻式開發影響城市宜居

　　珠三角9市中，深圳、東莞土地開發強度已超過45%，佛山、珠海35%左右，中山30%，廣州逼近30%。按照國際慣例，一個地區土地開發強度的警戒線為30%，超過則不宜居。

　　面對土地資源局限，必須改變土地利用及管理思維，對過往相對野蠻粗放的開發模式進行調整、革新，以土地為源頭有機地平衡產業、居住、服務的資源利用與發展關系，引導房地產更好地成為產業、生活、服務三者載體。通過房地產發展模式的轉變促進資源效能的更大釋放，帶動與房地產相關的實體產業、新興產業等其它經濟環節實現資源增效。

　　3、長期重售輕租，不利住房市場健康發展

　　繁榮的住房租賃市場對於緩解當前特大城市居民住房壓力意義重大，但由於長期“重售輕租”，大部分城市住房租賃市場仍處於初級起步階段，大量房源來自於城中村的違法違章房屋，合法住房租賃市場規模遠小於不合法住房租賃市場，其中專業化住房租賃經營機構擁有和支配的租賃房源極為有限。而個人出租的住房無論是自行出租還是委托經紀機構代理出租，基本上都處於自發、零星分散和無序流動的狀態。就目前而言，大多數租賃住房的居住條件、配套環境、和服務水平等，均難以滿足人民日益增長的對美好生活的需求。對比美日等發達國家，住房租賃市場的規范化、專業化、集約化水平亟待提升，在房屋品質、交易環節、租後服務等方面都有著極大的改進空間。

　　4、住房總體供求趨於平衡，結構性矛盾依然存在

　　經過近20年快速發展，當前城市住房的供求關系總體趨於平衡，但結構性不平衡依然存在，表現為熱點城市供不應求、多數城市基本平衡、部分城市供大於求，城區供應不足、近郊供需平衡、遠郊供應過剩等。

　　在居住屬性、投資屬性、金融屬性等交織下，珠三角城市的商品住房市場呈現供不應求。珠三角區域超級城市群形成，人口持續聚集用地需求大，但土地供應有限供應不足，其中廣深供地獲取面臨從增量土地向存量土地的轉變。需根據人口實際流動的情況、房價水平、住房需求、產業發展的空間需求，決定土地供應的數量、結構，以系統的發展思維處理基於城市發展的房地產供需匹配問題。

　　粵港澳大灣區房地產發展建議

　　粵港澳大灣區上升為國家發展戰略，既是國家社會經濟發展的需要，也是國家和平統一的需要。房地產作為人民生活和社會一切部門必不可少的空間載體，城市經濟建設與發展的重要物質基礎，在粵港澳大灣區高規格規劃中，理所當然發揮重要作用。

　　1、順應新時代新使命，企業經營凸顯責任擔當

　　進入新時代，房地產行業集中度加速提升，大灣區房地產市場競爭趨於白熱化，對房企綜合實力競爭提出了更高要求。

　　任何一家房企要立足於不敗之地，需要在“三品”上著力：一是“品質”。要順應新時代國家社會矛盾轉變，圍繞人們對美好生活的需求，為人民群眾提供更高品質的房子，包括過硬的建築本體質量、優美的園林環境、完善的生活配套以及貼心的物業服務。二是“品德”。要誠實守信，主動承擔更高的社會責任。從企業發展、員工關愛以及對消費者、環境等方面承擔責任，通過企業發展反哺社會。三是“品位”。房地產開發不僅提供居住空間，更應營造一種全新的高品質生活模式。“品位”還包括濃厚的文化積澱、予人正能量的社區文化等。

　　2、順應世界灣區發展趨勢，注重高品質發展

　　世界上生活條件最好的城市，往往是一些北歐城市、澳大利亞和新西蘭等。但對世界高科技人才、資本最具吸引力的卻是灣區。目前，粵港澳大灣區幾乎囊括了紐約灣區、舊金山灣區和東京灣區所有產業類型並均具實力，這對於吸引全球人才，尤其是港澳優秀年輕人才到珠三角來創業提供了機會。隨著港珠澳大橋、深中通道、虎門二橋、深茂高鐵等重大交通要道的建設和開通，粵港澳大灣區城市間的交通可達性將全面提升，珠江東西兩岸城市聯系大為加強，為人口、信息、資源和產業的自由流通進一步奠定了基礎。又隨著灣區創新協作、區內服務貿易自由化、產業鏈利益共享、金融市場開放聯通等制度改革的不斷深化，大灣區城市群將加快融合發展，實現產業協同化、人口均衡化發展，高端產業和高素質人口將持續導入。