目前市場已經出現兩個跡象,是促銷增多和投資客退潮。因為限購的城市有資格的客戶在逐漸的減少,池子裏的魚在不斷地被撈掉。限價的城市和房價漲到高位的城市,這些城市房價上漲的預期不在了,已經到了高位、被限價了也漲不上去了,導致投資客退潮。剛需客無力,也被慢慢擠出了,流量減少了,改善性需求出現更多的觀望。土地流拍現象越來越多,更加加劇了預期的改變。
現在政府常常在周末或節前來個突然襲擊,發布樓市調控新政,害的大家連節日也歇不好,都被“高周轉”了。
據媒體報道,廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“降低預售制帶來的高杠杆效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現售”的建議,並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。
這不是一件新鮮事。
深圳最早推出現房銷售,“買期房的客戶,選擇權是有的,卻沒有知情權,開發商出售‘信用期權’,購房者購買開發商的‘信用債券’,全憑信用二字”。
現在,信用體系江河日下,各行各業都存在著失信違約、全無廉恥之事,而且監管既少且弱。
相比之下,房地產行業的審批事項之多、監管鏈條之長、驗收部門之雜,幾乎沒有任何一個行業可與之相比,論亂象雖多見,未必只是預收款項、延期交貨的特殊現象,看品質之優劣,一手交錢、一手交貨也未必皆是物美價廉、有口皆碑的普遍規律。
現房銷售能解決房住不炒、產品質量問題嗎?
在這個時點提出現房銷售,是全面推廣的時機成熟了嗎?還是信用體系打造正當借力?
01
現房銷售——大勢所趨!
據說這一建議是住建部要求對現有行政許可事項進行清理論證,其中就包括商品房預售許可(不過也有媒體報道住建部監管司官員否認了這一說法)。
如果這是真的,住建部為什么在這個時點提出對商品房預售許可制度的論證?
這是因為高比例預收款和按揭貸款制度,確實導致購房者承擔了較大的購房風險,引發社會擔憂。
而且,房企的高杠杆也帶來一定的金融風險。
同時,商品房預售制度下,房地產業的確也存在一些行政性措施難以根治的市場亂象。
借助中央期望房地產市場平穩健康發展,並加快建立房地產市場長效機制的要求東風,適時推動現房銷售,有助於減少和消除一些市場亂象,也有利於房企降杠杆、防風險。
當然,商品房預售制度並不必然導致工程爛尾、違法違規銷售等問題,實體商業、電商交易問題同樣存在相類似的問題,比如濫竽充數、以好充次、延遲交貨、服務推諉等。
是否取消預售制度就可以一勞永逸地解決這些問題?是否現房銷售就可以不再需要監管?
是否面積管理職能就此可以厘清?是否行政部門“鐵路警察各管一段”的行政分割現象從此不再?
取消預售制度能降低居民部門杠杆率嗎?
不能。
即便是現房銷售,如果我們不改變商業銀行按揭貸款制度,居民仍然需要貸款買房,只不過晚一點當“房奴”。
我們會放棄住房按揭貸款制度嗎?
當然也不能。
這不僅讓商業銀行無利可圖,也會讓更多人無力購房。
顯然,這都是不現實的,這也不是現房銷售就能解決的問題。
如果是現房銷售,的確可以減少購房者看到的顯性品質缺陷,降低不公平交易比例。
但是,現房銷售同樣也可能存在交易不公平問題,比如購房者對於混凝土標號、鋼筋直徑、綁紮工序以及隱蔽工程等,既缺乏專業知識,也缺乏監理資料,始終是處於信息不對稱的弱勢地位。
這些仍然離不開行政監管和依法治理。
政策建議希望解決的工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平問題,其實並非調控的主要矛盾,而是法制不健全、監管有漏洞、執法不得力的問題。
雖然,目前還不是現房銷售全面推廣的最佳時機,
但是,未來該政策推廣落地的可能性還是很大的。
因為,這並不是一項創新制度,畢竟有一些城市已經實行了住宅封頂銷售、現房銷售試點,比如上海、南京等市。
不過,商業用房、辦公用房、工業廠房等是否也需要現房銷售?這是“急迫而重要的”事情嗎?
即便只是住宅現房銷售,也還有很多難點問題影響其全面推廣。
2022-02-17 10:28
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