歐陽捷：促銷增多投資客退潮 現房銷售已成趨勢

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　　現房銷售——難點何在?

　　全面推廣現房銷售，主要難點有三：

　　一是房企資本金不足。

　　如果逐步提高預售條件，就需要解決房地產企業資本金的充足問題，就需要解決房地產企業資金從哪裏來的問題。

　　美國、澳洲等采取基金項目模式，也實行少量定金的預售制度，基金項目自有資本金也並不高，實際的更大風險要么由基金投資人承擔，要么由銀行貸款承擔，無非是風險從購房人那裏轉嫁到投資人或者銀行。

　　世界上並不存在只有利益、全無風險的好事。

　　總要有人承擔資金風險、享受資產收益。

　　但是，我國目前並沒有這樣的基金模式，也缺乏法律體系支撐，房企除了利潤補充資本金，就只能靠預售制度和金融貸款。

　　沒有了預售資金，房企將減少大約33%的資金來源。

　　換句話說，房企很可能也將減少約33%的投資、33%的土地購置、33%的新開工面積和33%的住房供應。

　　而地方政府也可能損失33%的土地出讓金、33%的房地產稅收、33%的房地產上下遊稅收。

　　樓市也很可能減少33%的住房供應。

　　如果，在本已供不應求大城市全面推廣現房銷售，顯然會加劇這些城市的供不應求。

　　當然，這都是短期影響。

　　即便如此，無論是房地產市場，還是政府、房企，都將是不可承受之重。

　　二是需要修法先行。

　　商品房預售制度是1994年7月5日通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》賦予的政府和房企的責任與義務。

　　其第四十四條規定：“商品房預售，應當符合下列條件：

　　(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

　　(二)持有建設工程規劃許可證;

　　(三)……

　　(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。

　　該項制度的本意也是解決房企資本金不足的問題，希望借助社會資本推動房地產業發展。

　　只不過，這個制度已經實行了24年了，也許是需要修改一下了。

　　行政部門統一共識本已不易，立法機構統一共識更是難上加難，如果先改法律、再全面推廣，則現房銷售為時早矣。

　　三是需要循序漸進。

　　這次廣東的建議提出“在一些城市逐步試點取消預售制度”，這是非常務實的態度，也體現了廣東作為市場經濟的前哨陣地，對“摸著石頭過河”的探索深得要領。

　　其中“對於新出讓土地，逐步實行現售”，更是符合我們在2017年5月28日微信文《歐陽捷：鼓勵現房銷售釋放了什么信號?》中提出的：“最好的辦法是：新地新辦法、老地老辦法，新出讓土地采取現房銷售制，已出讓的土地繼續沿用期房預售制，逐步過渡、自然銜接，最終全面實行”。

　　政府不應對現有項目提高預售節點，實行“後發制人”、半渡擊之。

　　這樣既容易打亂企業生產經營節奏和市場供應節拍，而且也不符合上述法律規定的“第四十四條：商品房預售，應當符合下列條件：……

　　(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期”。

　　現有現房銷售試點，從某種意義上來說，已經超越了法律規定，未經法律授權，擅自提高了市場准入門檻，應有行政違法之嫌。

　　我們應當打造一個法治社會、誠信社會。

　　政府應作法治表率、誠信表率，率先垂范依法辦事、契約精神。

　　如果急於求成、過於激進、全面推廣，勢必導致住房供應迅速減少、供需矛盾劇烈加大、房價上漲壓力顯著增加、投資投機沉渣泛起等更嚴重問題。

　　如果是已拿地項目在開盤前後中途調整銷售規則，勢必導致銷售與客服混亂、大量投訴與群訪，甚至銷售合同違約，但卻不會被視為不可抗力，進而引發更多的法律糾紛和行政投訴。

　　如果實行“一刀切”的話，企業現金流將不可避免地出現短缺，大幅延緩項目建設進度、大量減少企業拿地將不可避免，在融資不暢的背景下，很多項目會出現資金鏈斷裂、工程爛尾增多，顯然這是不可取的。

　　“一刀切”的可能性基本不存在，當然也就不存在全面推廣、“樓市變天”的可能。